La Sala D de la Cámara Comercial declaró que un corredor inmobiliario no tiene derecho “a percibir o participar en el sobreprecio obtenido, ni aún cuando la contraparte se lo reconozca”. El Tribunal destacó que se trata de una prohibición expresamente contenida en el Código Civil y Comercial y que un pacto de esa índole “nunca fue aceptado por el Derecho argentino”.
Un fallo rechazó que un corredor inmobiliario tenga derecho a percibir una comisión basada en una suma de dinero superior a la que se iba a obtener.
La sentencia se dictó en autos “A., D. E. c/ H. M. V. s/ Ordinario” por la Justicia Comercial, que desestimó un reclamo por cobro de la retribución de la cual el actor dijo ser acreedor por razón de su intermediación.
El accionante buscaba cobrar una suma pactada en un “Convenio de Honorarios por Gestión de Venta”, específicamente la que surge de una cláusula que establece que la vendedora autoriza a la Inmobiliaria “a ofrecer la propiedad objeto del presente, a un valor de venta superior al pactado, ello a fin de solventar los gastos que pudiera irrogar la futura venta, léase por ello gastos de escritura, honorarios profesionales de todas aquellas partes que pudieran intervenir”.
Según el relato del fallo, el actor entendió que mediante esa cláusula la inmobiliaria fue autorizada a ofrecer en venta el inmueble a una suma mayor que la fijada como piso por la vendedora (U$S 900.000), por lo que quedaba acordado que el honorario correspondiente a la tarea de intermediación “quedaría cuantificado en la diferencia que se lograra entre ese piso y el mayor valor que pagase el comprador -el cual a la postre fue U$S 1.000.000- menos gastos”.
La sentencia de Primera Instancia concluyó en que el actor no tenía derecho a cobrar esa remuneración, ya que en el contrato se acordó que los honorarios por la gestión de venta “estarían a cargo de la potencial compradora”.
La Sala D de la Cámara Comercial, integrada por los magistrados de Gerardo G. Vasallo, Pablo D. Heredia y Juan José Dieuzeide rechazaron la apelación por un argumento central: la cláusula invocada por el actor carece de validez ya que su contenido no está permitido por la legislación local.
“Cualquiera haya sido la actitud de la demandada al momento de escriturar (el actor afirma que la contraria recibió el total del precio de venta, sin reconocerle la diferencia retributiva mencionada), lo cierto es que un pacto como el que surge de la transcripta cláusula tercera nunca fue aceptado por el derecho argentino”, expresa el fallo.
En ese sentido, el Tribunal de Alzada recalcó que tanto el antiguo Código de Comercio como el nuevo Código Civil y Comercial prohíben expresamente ese tipo de cláusulas. Al respecto, el fallo dice que “ya el art. 108, inc. 4°, del Código de Comercio prohibió a los corredores “Tener(…)interés en el mayor valor que se obtuviere en las operaciones (…)”.
Los sentenciantes detallaron que esa prohibición se concibió como absoluta, “pues de aceptarse lo contrario debía entenderse subvertida la función neutral del corredor, que aparecería interesado no en la mera concertación del negocio, sino en su conclusión a un determinado precio, convirtiéndose en partícipe del mayor valor, asociándose en cierto modo con su comitente y dejando de constituir una garantía de imparcialidad”.
“En otras palabras, el corredor no tiene derecho a percibir o participar en el sobreprecio obtenido, ni aun cuando la contraparte se lo reconozca (…), pues cuando es retribuído con el pago de un cierto excedente del precio sobre el pie fijado como base, toma un interés personal que lleva a desnaturalizar su función, la que debe ser ejercida con imparcialidad y objetividad”, destacó la Sala.
Los magistrados, si bien reconocieron que esa norma no era estrictamente aplicable, pusieron énfasis en que el nuevo Código vigente desde agosto también ampara el criterio prohibicionista en la materia.
“Y aunque no sea, en verdad, norma estrictamente aplicable al caso por ser de sanción posterior a la suscripción del convenio de honorarios, no es ocioso observar que la prohibición de que el corredor tenga cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los bienes comprendidos en ellas, ha sido explícitamente reproducida por el art. 1348, inc. b, del Código Civil y Comercial de la Nación, complementando lo dispuesto por la ley 20.266”, subraya la sentencia de la Alzada, que determinó además la nulidad del convenio