Un fallo de la Cámara Comercial brindó precisiones acerca de cómo regula el Código Civil y Comercial a los countries y barrios cerrados. Se trató de un caso en el que se buscaba darle fuerza ejecutiva al certificado de deuda de expensas, donde instó a los “conjuntos inmobiliarios” a cumplir con los recaudos de constitución del derecho real.
En mayo de 2015, tres meses antes de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, que establece un nuevo régimen para los “conjuntos inmobiliarios” – como se conocen a los countries, barrios cerrados o clubes de campo- la Cámara Comercial se reunió en pleno para definir una cuestión: ¿Está abierta la vía ejecutiva con un certificado de deuda de expensas?
La causa, que se caratuló “Barrio cerrado los Pilares c/ Álvarez Vicente Juan Alfonso s/ ejecutivo” culminó con este veredicto: “No corresponde otorgarle fuerza ejecutiva al certificado de deuda por expensas emitido por un club de campo o barrio cerrado”
El argumento central para llegar a esa resolución fue la ausencia de “disposición legal nacional o local que asignara fuerza ejecutiva al certificado de deuda”, lo que no se podía suplir tampoco por via de la analogía.
Con la nueva norma vigente, fue un nuevo barrio cerrado el que propició que se cambie de criterio. Pero en autos “Altos de los Polvorines S.A. c/ Castaño, Mariana s/ Ejecutivo” la Cámara Comercial se mantuvo firme con ese criterio, pero por cuestiones de hecho.
Los jueces Julia Villanueva y Eduardo Machín – con la disidencia de Juan Garibotto – detallaron en la sentencia cómo operan los nuevos cambios en relación a este instituto del derecho privado.
A tales efectos, recordaron que bajo la vigencia de la ley 13.512 de propiedad horizontal “no existía duda de que el complejo sometido a su régimen se encontraba habilitado para reclamar ejecutivamente el cobro de las expensas adeudadas, en función de la autorización contenida en el art. 524 del código procesal”.
Y ese mismo sistema debe entenderse vigente “bajo las nuevas reglas establecidas en el código de fondo”. Es que el artículo 2037 reconoce a la propiedad horizontal como un derecho real y el 2048 también admite la posibilidad de acudir a la vía ejecutiva “para reclamar el cobro de las expensas debidas”
La sentencia de la Sala C de la Cámara detalla que el nuevo ordenamiento jurídico somete a los conjuntos inmobiliarios “a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, con las modificaciones particulares establecidas para estas urbanizaciones”.
Y que ese sometimiento “hace también al cumplimiento de los recaudos específicos para la constitución misma del derecho real”, como puede ser la inscripción registral del reglamento de propiedad horizontal, ya que al tener una estructura legal, “todo lo referente a sus elementos, contenido, adquisición, constitución”.
Ese punto fue el que definía la cuestión en el caso de autos, ya que el club de campo demandante manifestó ser una sociedad anónima “que tiene por objeto el dominio y administración de los espacios comunes y régimen de expensas”.
En ese marco, “en tanto el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado ‘conjunto inmobiliario’, no podrá invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo”, destaca el fallo de la Cámara
“Pretender el automático reconocimiento de la existencia de un derecho real sobre un complejo que no se ha adecuado a su tipología, importaría tanto como soslayar las reglas de estructura (que son de orden público) que rigen la materia (art. 1884)”, concluyeron los magistrados.