Ambas partes firmaron un contrato de compraventa por el cual el comprador le adquirió un inmueble a Condominios Buenos Aires S.A. En el contrato se estableció las formas de pago, siendo la última el 31 de mayo de 2001 cuando el actor tomara posición del inmueble.
El actor sostuvo que la demandada “no lo citó a la toma de posesión ni lo intimó en legal forma a efectuar el último pago pendiente” por lo que le solicitó “la rescisión de común acuerdo del contrato y la consecuente restitución del 50% de las sumas ya abonadas”. La demandada dio una respuesta negativa al pedido.
Le envió una carta documento al actor donde le comunica que ante “su incomparecencia a la entrega de la posesión, otorgamiento de la escritura traslativa de dominio y pago del saldo de precio” denunció su estado de mora y resolvió “el contrato con pérdida de las sumas abonadas”. A esto el actor le contestó con otra carta documento donde le solicita los U$S43.700 “ en concepto de reintegro de sumas abonadas por el boleto suscripto...”.
La alzada analizó las cartas documento que ambas partes se enviaron. En una de ellas el actor afirmó que “cabe destacar que mi parte no solicitó el reintegro total de lo abonado, sino tan sólo la mitad, en la inteligencia de que, si bien el inmueble no había sido utilizado y podía ser enajenado íntegramente a un tercero, la vendedora pudo sentirse afectada por la frustración de obtener el saldo de precio en la forma pactada”.
En la carta documento, en respuesta a la de la demandada donde le imputa mora, el actor la rechazó “por cuanto mi mandante no ha sido notificado de las fechas mencionadas” y lo intimó “para que en el plazo de 48 hs. ponga a su disposición la suma de $43.700 en concepto de reintegro de sumas abonadas por el boleto suscripto”.
“Analizada la mencionada documentación y el texto de la demanda, la misma resulta autocontradictoria, pues, cuando por una parte se admite la resolución del contrato y por otra se solicita el reintegro de la mitad de lo abonado en concepto de cláusula penal, pues al realizar este pedimento se reconoce implicita y tacitamente el derecho a resolver la operación que le asistía a la contraria” explicaron los jueces.
Para los camaristas a partir del reclamó surge que “el deudor ha realizado un reconocimiento unilateral de la obligación previsto por el art. 718 del Cód. Civil, al solamente reclamar la devolución de la mitad de la suma pactada en concepto de cláusula penal y reconoce el derecho de la vendedora a dar por perdido, por lo menos, la mitad de lo abonado”.
Por lo que “admite el derecho de ésta a resolver el contrato por su culpa y percibir la cláusula penal, más no en la extensión que lo pretende la enajenante, sino solicitando la reducción de ella a la mitad, actitud ésta que, por otra parte, hace dudar que el actor realmente no estuviera al tanto de las citaciones para realizar la toma de posesión, otorgar la escritura y saldar el precio de la compraventa”.
Luego la alzada afirmó que el actor incurrió en mora. “El hoy actor, adquirente, según se ha visto, ya sabía al firmar el boleto de compraventa que, conforme a los términos del boleto se otorgaría la posesión y se escrituraría, el 31 de mayo de 2001...” explicó la alzada.
“La primera carta documento que se le envió al actor fue con fecha 23 de mayo de 2001 donde se le comunicaba que el 8/6/2001 se le entregaría la posesión y se procedería a escriturar, debiendo abonar el saldo de precio que ascendía a U$S 349.600 más gastos. Lo que había oblado hasta entonces el accionante era el 20% del precio, por lo que si el actor no se hubiera trasladado a los EEUU el negocio se hubiera, en principio, desarrollado normalmente” narraron los jueces, para quienes la falta del adquiriente es “grave” ya que “habiendo trasladado su domicilio a un país extranjero no dejó dirección conocida a la co-contratante ni persona con poderes suficientes para atender al negocio pendiente, cuyas fechas de cumplimiento conocía o debía conocer perfectamente”.