La Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en un fallo unánime, decidió rechazar una demanda contra una escribana a la que se le pretendía responsabilizar por la rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble. Este fracasó al momento de la escrituración por los embargos que pesaban sobre el vendedor y la actora entendió que era obligación de la notaria pedir antes los certificados de dominio e inhibiciones.
Los camaristas José Luis Galmarini, Fernando Posse Saguier y Eduardo Zannoni no hicieron lugar al reclamo y señalaron que la actora “confunde conceptos jurídicos básicos” en sus agravios. Ello pues no es posible sostener que la escribana es responsable en forma directa “por dar fe pública de que el inmueble se hallaba libre de todo gravamen”, y porque no hay elementos de prueba que permitan concluir que “la escribana en maquinación con la vendedora abusó del estado de necesidad de la compradora”.
Así, los jueces compartieron el criterio de la jueza de primera instancia que también rechazó la demanda al sostener que
“es la conducta de la señora Garzaniti (la vendedora y dueña del inmueble) la que no estuvo encaminada al otorgamiento de la escritura pública en los términos pactados, con lo cual resulta ser la única responsable de que la escrituración no se llevara a cabo, ya que fue ella la que se comprometió a enajenar la propiedad libre de gravámenes a la fecha de la escrituración”.
A pesar de esto, surge de autos “MACENA, ZOILA c./ VARELA DE LOSADA, ROSA MARCELA s./ CUMPL. DE CONTRATO”, que la compradora no podía reclamar por incumplimiento de contrato a la vendedora porque “cuando se rescindió el boleto de compraventa, obligándose la vendedora a restituir a la compradora en cuotas, pagadas por ésta al suscribirlo más u$s 5.000 en concepto de indemnización pactada por las partes (Cláusula Primera), se acordó que, una vez cancelada dicha suma, la señora Macena (actora) nada más reclamaría a Garzaniti por ninguna obligación contenida en el boleto de compraventa, “renunciando expresamente a iniciar cualquier acción derivada de dicho boleto” (Cláusula Segunda)”.
De esta manera, la compradora accionó contra la escribana Varela de Losada, que certificó las firmas del boleto, las prórrogas y finalmente la rescisión y le imputó no haber solicitado al Registro de la Propiedad Inmueble “los certificados de dominio e inhibiciones que corresponden a este tipo de operación”, siendo responsable “por incumplir con dichos derechos y consecuencia de ello el incumplimiento de contrato respecto de la obligación de escriturar”.
El fallo explica que la escribana, al contestar la demanda, reconoció haber redactado el boleto conforme a lo acordado previamente por las partes, destacando que
no era obligación suya solicitar certificados de dominio del inmueble antes del referido boleto, y destaca que “la actora reconoció que fue la propia escribana la que le informó de la existencia de embargos que pesaban sobre el inmueble cuando obtuvo el certificado de dominio a fin de escriturar”.
El tribunal, además de declarar desierto el recurso de la actora por “disentir con el criterio del juez de grado sin fundamentar debidamente la oposición o sin dar base a un distinto punto de vista”, citó que “ni la ley 404, reguladora de la actividad notarial, ni su reglamentación, ni resoluciones específicas del Colegio de Escribanos o del Tribunal de Superintendencia establecen la obligatoriedad para el escribano de requerir al Registro de la Propiedad informes sobre tales circunstancias para la firma de un boleto de compraventa”.
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