El juez de primera instancia había aplicado la doctrina del artículo 1113 del Código Civil, el cual establece que el daño producido a una unidad funcional de propiedad horizontal por filtraciones de agua emanadas del piso superior, es un daño causado por el riesgo o vicio de la cosa e imputable a su dueño o guardián.
La demandada consideró que “las filtraciones producidas en la unidad funcional de la accionante se originan en cañerias que por su localización y situación son de carácter exclusivo de la unidad funcional que se encuentra inmediatamente arriba”. Ante ello, solicitó que se aplique el artículo 5 de la Ley 13.512, donde los gastos de conservación y reparación deberán ser solventados por el propietario de la cosa que produce daño. Así, el consorcio sólo sería responsable si se refiere a bienes comunes y los consorcistas si se trata de sectores exclusivos.
“Es un punto clave la determinación de los bienes propios y comunes en cada caso particular, pues depende de ello la relación entre los copropietarios, la posibilidad de disposición de los mismos, la responsabilidad y la obligación en cuanto a su reparación, manutención”, explicaron los magistrados Norberto Horacio Basile, Rodolfo Miguel Tabernero y Carlos Ricardo Igoldi.
Los camaristas invocaron jurisprudencia según la cual “el consorcio responde siempre que la causa adecuada del daño provenga de las cosas comunes, y no de las unidades privativas”. “Cuando los perjuicios provocados en una unidad funcional provienen de otra unidad privativa, la responsabilidad puede darse entre copropietarios, o entre un copropietario y un tercero”.
Además, recordaron que según el peritaje realizado, las filtraciones están provocadas por cañerías que son privativas de la unidad funcional 2 "D" que se encuentra inmediatamente arriba de la de la demandante.
“En cuestiones eminentemente técnicas, como indudablemente se dirimen en este rubro, la prueba pericial adquiere especial relevancia y preeminencia, si bien la misma, en su contenido y conclusiones carece de fuerza vinculante para el Magistrado”, aclararon los jueces.
De esta manera, en base a la pericia y la jurisprudencia invocada, los jueces concluyeron que el origen de los daños no fue respecto a “lugares comunes”.