La Sala F de la Cámara Civil confirmó una acción de escrituración promovida por los compradores de un inmueble que no fue entregado a tiempo y se aceptó el reclamo por los daños y perjuicios causados.
En los autos “A., N. V. y Otro C/ Confalonieri, C. U. S/ Escrituración” los integrantes de la Sala “F” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, confirmó la decisión de un juez de Primera Instancia, en cuanto admitió la acción de escrituración promovida por los compradores contra el vendedor de un inmueble. Además, dispuso que al resultar esa obligación de imposible cumplimiento por una circunstancia imputable al demandado, tramite por incidente como ejecución de sentencia la pretensión de reclamar daños y perjuicios por el incumplimiento de esa obligación.
En primera instancia, el juez entendió que “el demandado había incurrido en mora en abril de 2012, por no haber cumplido el vendedor con la entrega de la posesión, y que los actores no incurrieron en mora al suspender los pagos de las cuotas luego de haber efectuado el pago de la cuota de abril de ese año”.
Por otro lado, el magistrado consideró que "resultaba admisible la demanda de escrituración, pero como luego de contestada la demanda el demandado informó que el 8 de agosto de 2013 había escriturado esa unidad a un tercero, la obligación de escriturar a los actores resulta de cumplimiento imposible, por lo que entendió que con el alcance que señala correspondía declarar procedente la acción en el sentido de que era exigible la pretensión ejercida en la demanda de escriturar la unidad funcional N° 3 del inmueble". Pero la defensa apeló y el caso llego a la Cámara.
Los camaristas explicaron que “en relación con la obligación de entregar la posesión en marzo de 2012 rige la primera parte del art. 509 del Código Civil, por lo que la mora del vendedor se produjo por el mero vencimiento del plazo”.
"De todos modos no se ha acreditado la falta de colaboración de los actores para recibir la posesión, ni tampoco que a pesar de la proximidad de la finalización de la obra, ésta hubiera estado terminada en el plazo cierto estipulado en el boleto de compraventa", completó el sentenciante.
Admitido que el vendedor incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación de entregar la posesión, la Cámara consignó que “exceptio non adimpleti contractus” opuesta por quien ya se encontraba incurso en mora, resulta manifiestamente improcedente, pues el estado de mora inhabilita al moroso para poder a su vez constituir en mora a la contraparte".
Respecto a las quejas referidas a cuál es la unidad que fue objeto del contrato, los camaristas entendieron que “en los recibos correspondientes a los meses de septiembre de 2011 a abril de 2012, se aclara que el pago se imputaba a la unidad N° 3, destacando que el demandado que ha reconocido los pagos no puede desconocer la imputación realizada en esos documentos”.
"Como bien puso de resalto el sentenciante el mismo demandado en la carta documento de fs. 106, mediante la que pretendió resolver el contrato, hizo referencia a la compraventa de la unidad N°03. Además, al contestar a la acción no controvirtió que el objeto del contrato haya sido esa unidad", añadieron en la sentencia.
De esta forma, definida la unidad que las partes entendieron fue el objeto de la compraventa, los vocales consignaron que "no se trata de una obligación de dar una cosa incierta".
Aunque la pretensión principal en las actuaciones era el cumplimiento del contrato, los magistrados concluyeron que "la invocación del principio de conservación de los contratos, mediante el que el vendedor da a entender que ofrece ese cumplimiento con otra unidad –la N° 1-, si no es aceptada por los compradores, se torna manifiestamente improcedente, pues importa la modificación del bien que fue el objeto de la compraventa, y si la escrituración se tornó de imposible cumplimiento por culpa del vendedor, la solución dada por el Sr. juez es la adecuada al caso".