Si es un bien común, lo pagamos entre todos

Lo resolvió la Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en autos “Vélez De Pirola Beatriz Elisa y otro c/ Rueda Pablo Ronald y otros s/daños y perjuicios” a raíz de los recursos interpuestos tanto por la actora como por los accionados.

En primera instancia, el juez luego de evaluar los dictámenes periciales, concluyó que las filtraciones acaecidas en la unidad propiedad de la actora tenían su origen en dos causas: el agotamiento de la vida útil del aislante hidrófugo de la terraza y en el desagüe cloacal del baño de los demandados.

Además consideró que los daños derivados de la primera de las causas mencionadas debía ser solventado por la totalidad de los copropietarios pues la azotea está destinada a la cobertura de todo el edificio, mientras que los que se originaron en la otra debían ser afrontados solamente por los accionados, dado que provienen de cosas sometidas a su exclusivo dominio.

Por ello, los condenó abonar a su contraria la suma de $4.600 en concepto de daño emergente, $6.000 por daño moral y $600 por reposición de vestimenta deteriorada, pero rechazó el ítem por privación de uso de la vivienda.

La particularidad de este caso es que el edificio fue dividido en dos unidades funcionales, la Nº1 de planta baja, que es la de propiedad de la actora, y la Nº2 de planta alta, cuyo dominio se encuentra en cabeza de los demandados.

Para decidir los jueces tuvieron en cuenta las pericias de los expertos. “De esos elementos antes analizados, no obstante la opinión vertida por el ingeniero Maglié -no concluyente, por cierto-, lo único que puede extraerse, a mi juicio y contrariamente a la opinión del magistrado de la anterior instancia, que las filtraciones controvertidas provienen -sin duda- de una cañería que debe ser considerada como común”, dijo el juez preopinante.

Pero dejaron en claro que debe adoptarse como pauta interpretativa, ante la duda o la falta de expresión concreta sobre el caracter que reviste una cosa o parte del edificio, que ésta debe ser considerada como común, “siendo conveniente que los reglamentos dispongan que sean comunes la mayor cantidad de cosas posibles, dado que resulta beneficioso para el sistema, para el perjudicado y para los propietarios en particular que los gastos recaigan sobre el conjunto”.

Por ello, el tribunal cambió el criterio del juez y concluyó que los daños deberán ser afrontados por la totalidad de los copropietarios y en la proporción fijada en el reglamento, esto es, en un 64,15% a cargo de la propia actora y en el 35,85% a cargo de los demandados. Y redujo el monto de la condena en concepto de costo de reparaciones a la suma de $2.222,70, dejando sin efecto los daños en vestimenta y calzado.

Pero no le otorgó a la actora la indemnización por privación de uso por entender que no estaba probado suficientemente que vivía allí permanentemente. “Cuando no existe prueba certera acerca de la falta de utilización de la vivienda en virtud de los deterioros producidos por filtraciones, por lo que sus ocupantes continuarían morándola, la indemnización por privación de uso no puede prosperar, puesto que en tal hipótesis no existiría perjuicio patrimonial”, dijeron los jueces.

Por último, la Cámara le redujo la suma a la actora por daño moral de $6000 a $2000. Para ello tuvo en cuenta su calidad de administradora. “Dado el caracter de administradora del consorcio que ostenta la propia damnificada, hubiera podido arbitrar fácil y rápidamente los recaudos necesarios para solucionar el problema”, afirmaron.



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