La Cámara Civil anuló un contrato de compraventa que realizó una mujer anciana con una vecina mediante el cual le trasladó la propiedad de un inmueble sin recibir dinero alguno. Los jueces entendieron que hubo vicio de lesión. Se descubrió que fue una maniobra para perjudicar a la anciana, que sólo quería firmar un testamento a favor de la vecina. El testigo, el escribano y la vecina eran conocidos desde hacía muchos años.
Lo resolvió la Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en los autos caratulados “Zorrilla Fanny Remigia c/Anderle Liliana s/ nulidad de acto jurídico” a raíz del recurso de apelación de la actora contra la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda de nulidad de la venta de la nuda propiedad que la actora hiciera en favor de su contraria.
La operación que originó esta demanda se celebró el 6 de junio de 2000, por ante el escribano Adolfo M. Mealla, y se refería a la venta de la nuda propiedad de un departamento de la señorita Zorrilla (quien se reservó el usufructo vitalicio) en favor de su vecina, la señora Anderle. La superficie total del bien era de 23,23 metros pero el precio convenido fue de sólo $ 9.000.
La actora asegura que la compra estuvo basada en los vicios del dolo y lesión subjetiva. En la demanda también cuenta que su salud se fue agravando a través del tiempo y, especialmente, a partir del año 1999, motivo por el cual su vecina comenzó a acompañarla y a ayudarla no sólo con la realización de las tareas de la casa y de su aseo personal, sino también en la compra de medicamentos, lo que estableció entre ellas un vínculo cada vez más estrecho.
Por es emotivo, la actora decidió recompensar económicamente a su vecina, dejándole su propiedad a través de un testamento. Promediando el año 2000 concurrieron juntas a una escribanía, creyendo –la actora- que firmaría un testamento. Su vecina pagó los $500 del trámite para no ocasionarle ningún gasto a su benefactora.
Teniendo en cuanta la definición de acción dolosa del artículo 931 del Código Civil, los jueces manifestaron en el fallo que “no existen en autos elementos que hagan presumir, con suficiente fundamento, que la actora fue engañada, en el sentido de que, creyendo estar otorgando un testamento en favor de su contraria, en realidad le estaba enajenando su única propiedad inmueble, reservándose para sí el usufructo vitalicio, y ni siquiera se cuenta con presunciones que indiquen, con las características que exige el art. 163, inc. 5, segundo párrafo, del Cód. Procesal, que fue víctima del engaño aducido”.
Con respecto al vicio de lesión -también alegado por la actora-, los jueces hicieron algunas apreciaciones técnicas antes de analizar los hechos. En primer lugar, definieron al vicio como “el daño que en un acto a título oneroso, se deriva de la falta de equivalencia entre lo que se da y lo que se recibe”.
Además, recordaron que con la reforma introducida al Código Civil por la ley 17.711, se incorporó a nuestra legislación el vicio de lesión como causal de nulidad de los actos jurídicos, requiriendo la nueva redacción otorgada al art. 954 la concurrencia de dos elementos: el objetivo, que radica en la notable desproporción entre las prestaciones de ambas partes; y el subjetivo, que consiste en la explotación de la situación de inferioridad de uno de los contratantes por el otro.
Para analizar si en el caso se encuentra presente el elemento objetivo, esto es, si existe una notable desproporción entre las prestaciones de las partes, el tribunal tuvo en cuenta el informe de la perito arquitecta designada de oficio, para quien el valor venal del departamento a la fecha de la escritura de venta oscilaba entre u$s 25.500 y u$s 27.800, en tanto el de la nuda propiedad se encontraba en un rango de u$s 21.000 a u$s 23.000.
“Ello así, es evidente que existe una desproporción notable, la que no se justifica por el hecho puesto de relieve por el escribano y el testigo Weber de que se calculó para establecer el precio los gastos en que la demandada habría incurrido en favor de la actora. Es que, hubiera sido más pulcro y sencillo que hubiese otorgado un testamento, pero -sin lugar a dudas- fijar un valor para la compraventa tan reducido podía ser -como de hecho lo fue- objetable. Por lo demás, ello revela que ningún precio recibió la vendedora y beneficiaria del usufructo vitalicio, mientras que, atendiendo a su edad a la época de la contratación (más de 86 años), superaba holgadamente -como es de público conocimiento- la edad promedio que proporcionan las diversas tablas de mortandad, lo que hacía menor el álea del contrato”, sostuvo el tribunal al respecto.
En cuanto a los elementos subjetivos -la necesidad, ligereza o inexperiencia del sujeto que sufre la lesión y el aprovechamiento de tal situación por el otro contratante- los jueces destacaron que no fueron rebatidos por la demandada.
“En efecto, cuando contestó la demanda, la accionada coincide con el relato de su contraria en orden a la constante atención y cuidados que le había dispensado y que no conocía al escribano interviniente, sino que le fue presentado a ambas partes por “un cliente del mismo”, siendo que en las reuniones que tuvieron en sus oficinas nunca se mencionó la palabra “testamento”, sino que la señorita Zorrilla le indicó al profesional que quería regalarle el departamento. Sin embargo, cuando absolvió posiciones, admite expresamente que el notario le fue recomendado por el citado José Weber, así como también que lo acordado entre ellas era que el departamento quedaría para la absolvente al fallecer la actora”, afirmaron los camaristas.
Y agregaron: “si se tiene en cuenta que esta última temía ser internada en un geriátrico y que se trataba de una mujer mayor, al concurrir a la escribanía sola, frente a la presencia de la demandada, del amigo de ésta Weber y del escribano Mealla -estos dos últimos se conocían de largo tiempo atrás (26 años aproximadamente según refiere el primero)-, y recibir la sugerencia en esa sede de cambiar la intención inicial, además del factor sorpresa, bien pudo representar una explotación de la situación de necesidad de aquélla ante el desamparo que sufría”.
Al momento del contrato, Zorrila tenía 86 años y sus condiciones psíquicas eran normales, conservando plenamente su juicio valorativo con total lucidez y distinción. Eso no impide –para los jueces - que pueda haber sido aprovechada, llevándola a efectuar un negocio que no quería llevar a cabo. “Hasta que se efectuó la reunión en la escribanía interviniente, ambas involucradas estaban de acuerdo en celebrar un acto de última voluntad, por medio del cual la propietaria disponía por testamento en favor de la demandada del único bien inmueble de su patrimonio, el departamento en cuestión”, subrayaron.
Por todo ello, el tribunal revocó el fallo de primera instancia y admitió la demanda entablada, decretando la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre las partes.
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