Hay que responder por la ruina parcial

Lo resolvió la Sala “H” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, integrada por los jueces Jorge A. Giardulli, Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna y Claudio Kiper, en los autos “Dodero Torres SA c/Roentgen SA s/Ds.Ps.” a raíz de los recursos interpuesto por ambas partes contra la resolución de primera instancia que hizo lugar parcialmente a la demanda interpuesta por Dodero Torres SA y condenó a la demandada al pago de las sumas correspondientes por cambio de cerámica de balcón, cambio de tapa rollos, cambio de pisos de parquet y colocación de conducto de ventilación.

En su demanda, la actora aseguró que el 8 de enero de 1998 adquirió un departamento ubicado en la calle Roque Saenz Peña 424, de la localidad de San Isidro, por una suma cerca de los 350 mil dólares. Y que al poco tiempo comenzaron a surgir diversos problemas constructivos y de terminación.

Entre otras cosas, denuncia que se levantaron los pisos de parquet, problemas de mampostería, filtraciones, mal funcionamiento de las cortinas, falta de profundidad suficiente de los placards y la mala calidad de los muebles de cocina. Además a raíz de la intensa calefacción, varias obras de arte de la Sra. Dodero, presidenta de la empresa que compró el inmueble, sufrieron deterioros.

La jueza de primera instancia entendió que la norma legal aplicable al caso es el artículo 1646 del Código Civil, y rechazó la excepción de prescripción interpuesta por la demandada.

La magistrada dio por probados la mayoría de los defectos reclamados, pero rechazó los gastos de ampliación y cambio de interiores de placard por entender que se encuentran comprendidos dentro de los supuestos del artículo 1647 bis del Código Civil. También desestimó la partida solicitada en concepto de daños causados a las obras de arte, por no encontrarse acreditada la titularidad de las mismas en cabeza de la sociedad actora, sino de su presidenta.

El arquitecto que ofició como perito en la causa sostuvo que el piso de madera estaba mal colocado y que el único camino es el reemplazo de la totalidad del mismo. En cuanto a los placards, señaló que si bien no existe ninguna norma que establezca una dimensión, se puede afirmar -según las reglas del arte- que la profundidad standard útil de los mismos es de 0,55 y 0,60 cm. como mínimo. En el caso, verificó que éstos tenían una profundidad útil de 0,49 cm.

Respecto de los muebles de cocina, indicó que son de categoría media. Y sobre la ventilación hacia el exterior prevista para el horno, indicó que la misma es inexistente. También fue valioso el testimonio de algunos testigos, quienes confirmaron los defectos de construcción y terminación.

Para el tribunal, “quedó demostrado que los daños derivados de los defectos de construcción y terminación que presenta el inmueble, son de tal gravedad e importancia económica como para configurar la ruina parcial del edificio, aun cuando no exista peligro de comprometer su estabilidad”.

“Los argumentos que anteceden, me llevan a sostener que Dodero Torres SA se encuentra legitimada para demandar los daños y perjuicios emergentes de la ruina del edificio. No obsta a lo expuesto, el hecho que la relación jurídica que los ligara con ésta haya sido la de un contrato de compraventa y no de una locación de obra. Es que en el caso de autos, dicha empresa, además de vendedora, fue constructora del edificio, según la misma demandada lo reconoce”, opinó Kiper.

Y agregó: “no sería justo que el empresario pudiese quedar liberado de una responsabilidad tan exigente, en la que se encuentra involucrado el orden público, por el solo hecho de que el dueño haya enajenado la cosa antes del plazo de caducidad de los diez años de recibida la obra, supuesto muy frecuente en la realidad de los negocios inmobiliarios”.

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