La Justicia hizo lugar a una demanda de desalojo en el marco de un contrato de transferencia de fondo de comercio de una remisería. A pesar de que en el contrato de comodato no había una fecha pactada para la desocupación, los jueces entendieron que el inmueble debía ser restituído a su propietario.
En diciembre de 2002 se concertó verbalmente, entre las partes, la entrega del uso y goce gratuito de un local que funcionaba como agencia de remises. Fue bajo una forma precaria, es decir, sin que se deje sentada una fecha de entrega del inmueble hasta que la adquiriente pudiera conseguir otro lugar donde ubicar su comercio.
Por eso, en los autos “Wolcan, Hugo Daniel c/ Knaus Mabel Graciel s/ desalojo”, el accionante decidió, al entender que había pasado un tiempo prudencial para que la demandada pudiera establecerse en otro local, llevar a cabo la acción judicial para recuperar su inmueble.
Una sentencia de Cámara dejó el pronunciamiento a favor de la accionada. En el fallo, se alegó que “no aparece acreditada la existencia del contrato de comodato invocado por el actor ni por ende la calidad de comodante de éste, por lo que mal puede admitirse que haya nacido una obligación, exigible a la demandada, de restituir o entregar el inmueble por dicha vía”.
“Resulta así que la carencia de legitimación sustancial del actor para demandar como lo ha hecho es palmaria y ostensible, lo cual comporta un asunto que puede ser abordado de oficio por el órgano jurisdiccional -incluso en la alzada-, dado que la legitimación constituye un requisito esencial de la acción”, había estimado los camaristas.
Pero la Suprema Corte de Buenos Aires (SCBA) se pronunció a favor del demandante, alegando que las partes excluyeron en su convención el derecho al local, con lo que la tenencia solo a título de comodataria precaria daba lugar al desalojo solicitado.
Los magistrados del máximo tribunal provincial consignaron que “cierto es que, al contestar la demanda, la señora Knaus negó enfáticamente tanto ser locataria y/o sublocataria y/o mera tenedora precaria y/o intrusa y/o detentar cualquier otro tipo de mera ocupante, como que tuviese obligación exigible de restituir a la contraria en los términos del artículo 676 del Código Procesal Civil y Comercial”.
“Mas no lo es menos que -a fin de resistir la pretensión incoada- invocó una relación real que calificó como "tenencia legal" con el inmueble reclamado, con sustento contractual en el Boleto de Compraventa de Fondo de Comercio suscripto con la actora en fecha 12 de Noviembre de 2002 incorporado en autos. En otros términos, reconoció tener la cosa y ejercer su uso conforme al derecho que, a su entender, le asistía a tenor de la relación contractual de venta.”
En este sentido, la accionada expuso que “conforme la cláusula primera del mencionado acuerdo la operación comprendió la llave del negocio, la clientela, líneas telefónicas, pero no así derechos sobre vehículos o sobre el inmueble en el cual funcionaba la agencia. Esta restricción, relató, dio motivo a la promoción de un juicio de revisión contractual”.
Asimismo, adujo que "pese a la letra del contrato, y los reclamos de la infrascripta una vez percatada de la indebida restricción, el vendedor se comprometió verbalmente a considerar comprendida en el contrato suscripto, la cesión de uso del local y cochera".
Es por ello que los magistrados señalaron que "el artículo 1 de la Ley 11.867 -invocado por la accionada en sustento de su defensa- dispone que el "derecho al local" está incluido como uno de los elementos que integran la universalidad a transferirse en el contrato de transferencia del fondo de comercio. Por consiguiente, el derecho a usar y gozar del inmueble donde se asienta el negocio deberá en principio ser transmitido al adquirente".
“Empero, la enumeración del citado precepto es puramente ejemplificativa y supletoria de la voluntad de las partes. De ahí que puede ser omitido alguno de los elementos en ella indicados o incluirse otros no enunciados, sin que ello obste a la concreción de una transferencia de comercio. Siendo ello así, tal como señaló el señor Juez de primera instancia, nada impedía a las partes excluir el derecho al local de la venta del fondo de comercio.”
Por estas razones, los jueces dieron en entender que “surge con claridad que los contratantes acordaron la exclusión del derecho de uso del inmueble en que, al momento de celebrarse la transferencia, se asentaba la agencia de remisse, frente a lo cual pierde sustento la invocación defensiva en tanto ningún derecho emergente del referido contrato le asistía a la demandada respecto de dicho bien”.
Fallo provisto por MicroJuris en virtud de su acuerdo con Diario Judicial.