La Justicia aceptó el reclamo de un consorcio que se agravió debido a que dos sentencias confirmaron la preferencia del acreedor hipotecario en el remate judicial de un inmueble. Los consorcistas alegaron que el dueño del departamento tenía una deuda por expensas y que debían cobrar de la subasta de la propiedad.
En representación del Banco de La Pampa, la firma First Trust of New York National Association promovió una ejecución hipotecaria contra Eduardo Adolfo Delbas, buscando con esta acción el cobro de una deuda por casi 15.000 dólares.
Pero en los autos "First Trust of New York National Association c/Delbas, Eduardo Adolfo s/Ejecución hipotecaria", también se presentó a reclamar en la causa el consorcio que administraba el edificio donde se encontraba el inmueble. Alegaron que el propietario tenía una deuda de expensas que, según consideraron, también debía ser cubierta de acorde al remate judicial.
Pero una sentencia de primera instancia, confirmada luego en la Cámara Civil y Comercial de Bahía Blanca, brindó la preferencia al acreedor hipotecario. Sin embargo la Suprema Corte de Buenos Aires (SCBA) intervino en la cuestión y decidió aceptar el reclamo del Consorcio de Propietarios Delta XXX.
Los integrantes del Máximo Tribunal provincial aseveraron, en primer lugar, que “tenemos por un lado la preferencia del acreedor hipotecario respecto del producido del remate que sólo cede frente a los gastos de justicia y por el otro el derecho que la Ley de Propiedad Horizontal reconoce al consorcio para perseguir el cobro de las expensas adeudadas contra el adquirente en subasta judicial”.
Por este motivo, entendieron que “la Cámara ha infringido la doctrina legal señalada por el recurrente cuando desconoció la subsistencia de la obligación a cargo del comprador en los supuestos de venta forzosa”.
Asimismo, precisaron que “cabe poner de relieve que el acreedor hipotecario -luego, además, adquirente del inmueble subastado- siempre estuvo en conocimiento de la deuda de expensas cuya mención expresa estaba incorporada en el edicto ordenado, aunque sin indicación del monto pero remitiendo a las constancias del expediente, cuestión que, además, fue consentida por aquél al no haber objetado el texto de las publicaciones”.
Señalaron en este sentido que “queda establecido por la doctrina legal de este Tribunal que quien debe abonar el pago de expensas comunes adeudadas y anteriores a la toma de posesión del inmueble adquirido en subasta, debe ser el comprador en subasta. Debe tenerse en cuenta que en el caso, resulta ser el mismo acreedor hipotecario”.
“Así en lo concreto se advierte un doble carácter de la persona jurídica "First Trust of New York National Association": acreedor hipotecario y ejecutante de su crédito, y a su vez, adquirente en subasta. En cuanto a "acreedor hipotecario y ejecutante" ha cobrado su crédito. Para luego asumir el rol de "comprador en subasta pública". Es precisamente en este último rol en el que no puede ignorar y sortear la obligación del pago de la deuda por expensas existente.”
Los jueces de la SCBA aseveraron que “la obligación sigue a la cosa como una carga real y grava en tal carácter a los adquirentes sucesivos - en este caso, el comprador- quien en esa condición y no como acreedor ejecutante, debe afrontar el pago de las deudas por expensas anteriores a la toma de posesión”.
Por eso concluyeron que “debe hacerse lugar al recurso extraordinario interpuesto y revocarse la sentencia, reconociendo al Consorcio de Propietarios Delta XXX el derecho de cobro de las expensas adeudadas por la unidad funcional contra el adquirente del inmueble en subasta judicial”.