Alquileres e inflación son mala combinación

La Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Contencioso Administrativo de San Francisco, Córdoba, declaró la nulidad de una cláusula de un contrato de locación por violar la Ley de Convertibilidad y la de Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario.

La causa “G., E. A. y otros c/ Día Argentina S.A. – Abreviado – Acción Declarativa de Certeza”  fue iniciada “a fin de que cese un estado de incertidumbre sobre la relación jurídica entre las partes en relación a la redeterminación del precio del canon locativo en los contratos de locación celebrados entre las partes (…) y la determinación de la deuda existente retroactivamente y actualizada”.

En lo particular, el actor remarcó que en una de las cláusulas contractuales se pactaron dos mecanismos de ajustar equitativamente el precio del alquiler “dado la alta inflación reinante y la prohibición de indexar precios: a) para el caso en que se autorizaran aplicaciones de índices, sean del INDEC u otros; b) para el caso de no autorizarse aplicación de índices, tal como sucede hoy, el precio se renegociaba una vez por año “.

En lo particular, rezaba que “en caso de ser autorizado expresamente por la legislación en vigencia, el precio se reajustará de acuerdo a la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo, Subíndice de Alimentos y Bebidas, que mensualmente emita el Indec”.

La otra cláusula indicaba que “el precio se adecuará conforme a la variación porcentual del promedio de los valores de todos los productos indicados a continuación o los que en su momento se encuentren a la venta”, que se tomaban como referencia los precios de la tienda contratante.

La sentencia de Primera Instancia hizo lugar a la acción declarativa de certeza, y dispuso que le asistía derecho al locador a ajustar los precios, en razón de que la demandada no contestó la demanda.

Además, entendió  que resultaba razonable “que las partes busquen protegerse de los riesgos de una devaluación sujetando el precio de alquiler, por ejemplo, al valor de una cosa o servicio, fijar obligaciones alternativas, precios escalonados o, como en el caso, el valor de una cosa relacionada con la actividad del deudor”.

La demandada apeló el pronunciamiento e introdujo su expresión de agravios, que consistió en que el contrato no violentaba las cláusulas de orden público que prohibían la indexación

Los jueces Analía Griboff de Imahorn y Victor Peiretti consideraron que en el caso se trataba, “de analizar la facultad o posibilidad de establecer en el contrato algún tipo de mecanismo que permita mantener el precio de la locación a valores de mercado sin vulnerar el orden público que impregna las normas vigentes en materia de locación locación (ajuste, indexación, escalonamiento o cualquier otro similar)”.

En tal sentido, los magistrados estimaron que “convenir los alquileres es entonces un aparente insoslayable problema, pues de un lado tenemos la prohibición legal de reajustar (ley 25.561) y por el otro la predecible inflación lo que lleva a las partes a la hora de contratar, a la búsqueda de métodos que mantengan estabilizados los alquileres”.

Para introducirse en la cuestión, los integrantes de la Cámara señalaron que "cambian las condiciones económicas, cambia el escenario del país, cambian los valores de mercado, pero no es posible cambiar el contrato", y por ese motivo "ha surgido entre los contratantes el interrogante de saber qué se puede hacer al respecto y se han ´inventado´ todo tipo de artilugios y/o cláusulas con miras a tales fines".

Según los jueces, “hubiera sido posible convenir el precio fijado en la cantidad de pesos que valga tantos litros de nafta, harina”, pero sin embargo, no es posible de convenir “tantos pesos que aumentarán de acuerdo al aumento de la nafta, ya que, aunque numéricamente idénticos, este supuesto está expresamente prohibido, por resultar violatorio al art. 7 de la ley 23.928 (ajustar el precio en función del porcentaje de aumento)”.

“Es posible establecer dentro de los términos del art. 1137 del Cód. Civil, y concordantes, la libertad de fijar las condiciones en las cláusulas relativas al precio, instrumentando las variantes que las partes crean convenientes.  Pero ello es, sin dejar de lado las normas de orden público, que regulan este contrato, entre ellas el beneficio del plazo mínimo para el locatario, y la prohibición de indexar que prevé la ley de convertibilidad”, destacó el fallo.

Además, sostuvieron que “si se faculta a priori a cualquiera de las partes del contrato de locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio de la locación durante el plazo mínimo de vigencia, se estaría vulnerando por vía elíptica el orden público relativo al plazo de la locación”.

Los jueces entendieron que cuestión no se vinculaba “a la prohibición de indexar o repotenciar el precio”, sino “a la obligación de mantener las condiciones del arriendo durante el plazo mínimo del contrato”.

A su vez, los magistrados afirmaron que “una cosa es prever la aplicación sucesiva, de manera escalonada o progresiva, de distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato”, pero otra muy diferente era otra “pactar un precio, a todo evento precario, que regirá mientras una (cualquiera) de las partes -en la práctica, no se dude, se trata del locador- por las razones que fueren, no pretenda imponer a la otra una renegociación para acordar un nuevo precio”.

El Tribunal rechazó el agravio por el cual se argumentaba que la sentencia de primera instancia había encuadrado el juicio en un caso de alquileres escalonados, porque en esos casos el locador y el locatario “saben desde el mismo momento de la firma del contrato, cuál ha de ser el alquiler en cada período”.

Por todas estas razones, la Cámara estimó que las cláusula en juego, “ni siquiera toma el precio de un producto o productos comercializados por el locatario como referencia sino que va más allá aun, aplicando un ajuste de precio en función del porcentaje de aumento de esos productos, lo que está expresamente prohibido, por resultar violatorio al art. 7 de la ley 23.928”.

Consecuentemente, la misma violentaba el orden público y era pasible de ser declarada nula, por lo que la sentencia fue revocada.