Ejecución en pesos para inquilino moroso

La medida la dispuso la sala G del de la Cámara en los autos "Der Kevorkian, Carlos Y Otro C/ Ierace Y Cia. Y Otros S/ Ejecución De Alquileres” en donde los vocales revocaron el fallo de primera instancia que mandó llevar adelante la ejecución en la moneda pactada en el contrato - dólares estadounidenses- y dispuso liquidar los réditos a la tasa del 12 por ciento anual.

El expediente se originó a raíz de que el 22 de octubre de 2001 los actores iniciaron la ejecución de las sumas adeudadas por los períodos de alquiler devengados entre los meses de enero y septiembre de 2001. Elaboraron el mandamiento de intimación de pago por la suma, de 15.486,48 dólares más otros 3097 de la misma moneda, presupuesta provisionalmente para responder a intereses y costas.

Los deudores se presentaron solicitando la pesificación de la deuda, pero los acreedores impugnaron la constitucionalidad del decreto 214/02, petición que fue resuelta de manera favorable en la primera instancia del fuero.

En el pronunciamiento de la Cámara los vocales aclararon que ésta era la primera vez que la Sala debía resolver sobre la inconstitucionalidad de las normas dictadas al amparo de la emergencia en el marco de un reclamo por cobro de alquileres adeudados.

En el pronunciamiento se afirmó que "en reciente pronunciamiento, el más alto tribunal señaló que el fundamento de las normas de emergencia es la necesidad de poner fin a situaciones de gravedad que obligan a intervenir en el orden patrimonial, como una forma de hacer posible el cumplimiento de las obligaciones a la vez que atenuar su gravitación negativa sobre el orden económico e institucional y la sociedad en su conjunto ( "in re" Tobal, Leónidas, del 22.8.02, Rev. La Ley del 27-9-02).

Asimismo, citaron el fallo "San Luis", causa en donde los ministros expresaron que "las leyes dictadas para superar situaciones de emergencia son válidas siempre que restrinjan los derechos patrimoniales y no impliquen una mutación de su sustancia".

Por tanto, señalaron que es menester analizar cuál es, precisamente, la “esencia” del contrato que no podría ser válidamente alterada. Y en materia de locación... el precio es, sin duda, un elemento esencial del contrato, a punto tal que en la fuente debe estar determinado o ser determinable para no comprometer la validez de aquél.

En el texto de la resolución los jueces apuntaron que en el contrato, las partes dejaron expresa constancia que era condición del contrato que el alquiler se abonara en dólares estadounidenses y que los inquilinos renunciaron a invocar la teoría de la imprevisión, "pero también asentaron por escrito que el contrato se realizaba en los términos de la ley 23.928".

“Es indudable que la fórmula empleada por las partes... importó introducir al contrato una cláusula de estabilización de la prestación dineraria que, por la época en que se concluyó la operación, se hallaba prohibida por una disposición que hacía al orden público económico”. señalaron los magistrados.

De ese modo, expresaron “el acreedor aspiraba a recibir una suma de dinero que significara un determinado poder adquisitivo y pretendía que éste no sufriera detrimento".

Además, el tribunal sostuvo que "la estructura típica de cada uno de los contratos, su esencia y naturaleza es un elemento primordial para valorar en qué medida las leyes que restringen la autonomía de la voluntad con fundamento en la legislación de emergencia, resultan violatorias del derecho de propiedad".

Los camaristas aclararon que "la pesificación del crédito no implica borrar su carácter de moroso ni desentenderse de la composición de los intereses del acreedor, que reclama enjugar el perjuicio derivado del retardo”.

En ese orden de ideas, cuando en la locación las bases económicas del contrato desaparecen por el hecho del príncipe, es decir, por un acontecimiento ajeno absolutamente a la voluntad de las particulares, los efectos de la mora deben apreciarse con prudencia y ponderación en cada caso, ya que aplicar -sin más- la norma que surge del art.513 del código civil al deudor moroso, puede -en ciertos casos- constituir un instrumento de expoliación, máxime cuando -como contrapartida- constituye una fuente de enriquecimiento intolerable del acreedor. Por eso aclararon que la propia ley prevé que a las obligaciones pactadas en moneda extranjera, pesificadas -con excepción de aquellas que mencionan los arts. 2º de la ley 25.713 y 1º y 2º del decreto 762/02, entre las que no se encuentra la locación de inmuebles destinados al comercio- se aplicará el Coeficiente de Estabilización de Referencia, a partir del 3 de febrero de 2002, cuya finalidad es compensar al acreedor por el cambio forzoso de la moneda originariamente pactada, que le impuso el Estado".

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