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Así lo resolvió la sala H del tribunal en autos “Panuccio, Ricardo y otro C/ Martino, Carmelo s/ cobro de sumas de dinero” a raíz del recurso interpuesto por la demandada contra la sentencia de primera instancia, que hizo lugar parcialmente a la demanda incoada.

Los actores compraron un inmueble en febrero de 2001 que había sido ofrecido a través de un aviso clasificado publicado en el diario “Clarín”, donde se lo publicitaba como refaccionado “a nuevo”. El inmueble, a primera vista, se encontraba en perfectas condiciones. Pero luego, en los meses de julio y agosto de ese año, los nuevos dueños notaron una series de vicios en la construcción, que se manifestaron a través de problemas de humedad importantes que se extendían a todas las habitaciones y provocaban el nacimiento de “colonias de hongos” que tornaban al predio inhabitable.

Por ello, los actores reclamaron una reducción de precio de venta fundada en el art. 2.174 y cctes. del C.Civil y una indemnización por la privación de uso del inmueble a raíz del tiempo que exigirían las reparaciones necesarias, como así también una compensación por el daño moral que toda esta situación les infligió.

Vale cabe recordar que, la constatación de los vicios hace funcionar la responsabilidad objetiva, que da lugar a dos acciones previstas en el artículo 2.174 del Código Civil. Una de ellas es la acción redhibitoria que busca obtener la rescisión del contrato. La otra, que es la perseguida en autos, es la acción “quanti minoris”, que intenta obtener una rebaja del precio, en razón de tales defectos redhibitorios.

En su momento, el juez de primera instancia consideró que se encontraban reunidos tanto los requisitos exigidos para la procedencia de la acción por reducción de precio, como aquellos requeridos para la admisibilidad de la pretensión indemnizatoria por daños y perjuicios. Por ello, condenó al accionado a pagar 26.400 pesos, comprensivos de un monto por reducción del precio de venta y otro por el daño extra-patrimonial, rechazando exclusivamente la suma perseguida por privación de uso.

Luego, la demandada aseguró que las causas de las averías, procedían de la pared medianera y de las napas surgentes, “no siendo imputables a su parte”. Asimismo, recordó que la actora visitó atentamente el inmueble de autos, “pudiendolo haber hecho revisar por un experto, pero lo aceptó de plena conformidad, en su estado y condiciones”.

Por último, se agravió también de la interpretación que el “a quo” hizo del aviso clasificado publicado en el diario “Clarín”, pues refiere que es de práctica que las manifestaciones que allí se suelen verter resulten exageradas y que, no implican que se encuentren libre de desperfectos y en excelente estado.

Sin embargo, los jueces del tribunal entendieron que “las quejas vertidas, más allá del esfuerzo dialéctico realizado, no revisten entidad suficiente como para acceder a lo peticionado”, por lo que propiciaron su confirmación.

Con respecto a los deterioros que presentaba la vivienda, los jueces admitieron – tal como dijo el perito- que “el crecimiento de las napas freáticas contribuyó a las vicisitudes evidenciadas”. “Sin embargo, si bien es cierto que ésta última causa no puede ser imputada al demandado, ello en modo alguno puede implicar que debe ser exonerado de responsabilidad, como pretende, pues tal y como lo afirmó el experto, los defectos de la residencia encuentran su origen también en otro conjunto de causas que sí le son imputables”, dijeron.

Además, los camaristas desterraron el argumento dado por el demandado referido a la posibilidad que tenía el comprador de revisar por un experto el inmueble, y destacaron que “el artículo 2.170 del Código Civil prescribe que, el enajenante sólo podrá ser absuelto de responsabilidad por los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio y tal exoneración se produciría de haber existido un asesoramiento por profesionales previo a la adquisición porque, de esa forma, no podría alegarse válidamente que los vicios eran ocultos”.

“La circunstancia de que sea habitual en el ámbito inmobiliario publicitar la oferta de venta de inmuebles describiendo que éstos se encuentran en mejores condiciones que las que realmente detentan, no puede en modo alguno ser sostenido en perjuicio de los adquirentes. En todo caso, ello demuestra el comportamiento engañoso que generalmente se despliega y en el que también incurrió el demandado”, agregaron los jueces, en respuesta al argumento dado por del demandado, que dijo la “trampa” o el “engaño” era habitual en los clasificados.

Por todo lo expuesto, los camaristas entendieron que se encontraban reunidos los recaudos exigidos para la procedencia tanto de la acción “quanti minoris” como la de daños y perjuicios perseguidas. Respecto de la primera, se acreditó la existencia de vicios (deterioro de la aislación hidrófuga horizontal en paredes y aislación hidrófuga deficiente en la azotea), que estaban ocultos y que revisten gravedad en tanto tornan a la vivienda inhabitable.

dju / dju