El pacto comisorio en la compraventa inmobiliaria

Lo resolvió la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, integrada por los jueces Gatzke Reinoso de Gauna, Jorge A. Giardulli y Claudio M. Kiper, en autos “Edizabal S.A. y otro c/Guelfi, José Luis y otro s/cumplimiento de contrato” a raíz del recurso interpuesto contra la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda que perseguía el cumplimiento del contrato.

Los actores se agraviaron de que se haya considerado válida la resolución pretendida por los compradores. Manifestaron que fue mal interpretada la cláusula décimo tercera del contrato, que sólo tenía por objeto alertar -de buena fe- a la otra parte la posible existencia de inconvenientes, y que los demandados ejercieron la opción de resolver después de solucionado el problema en forma tardía.

Además sostuvieron que esa cláusula “no importó un pacto comisorio expreso”, que no hubo incumplimiento de su parte, condición necesaria para que la otra parte pudiese resolver, y que los demandados ejercieron su derecho en forma abusiva.

El 26 de enero de 1999, las inmobiliarias Edizabal S.A. y Punta Peñas S.A. le vendieron a los demandados un lote del Barrio Cerrado Santa Ana y una acción del Club Santa Ana S.A. Los compradores se obligaron a pagar un precio por ambos bienes, una parte se pagó por adelantado, y a construir una casa a partir de que la vendedora le comunicase que podía hacerlo.

En la cláusula décimo tercera del contrato se estableció que “si no se pudiese escriturar el lote reservado dentro de los 365 días, contados a partir de la fecha de la presente, la compradora quedará en libertad de dejar sin efecto este contrato, obligándose las vendedoras a reintegrarle la totalidad de lo abonado, con más los intereses pagaderos por una institución bancaria de primera línea, dentro del plazo de 72 hs, contados a partir de la recepción de la notificación fehaciente cursada por la compradora con esa finalidad, no teniendo derecho a ninguna otra indemnización”.

De ello se desprende que el plazo previsto para que se aprobase el plano de subdivisión y que el contrato estuviese en condiciones de ser formalizado por escritura pública venció el 26 de enero de 2000; y que si ello no ocurría, la compradora tenía dos opciones: construir la casa de todas maneras bajo su total responsabilidad (cláusula 14) o quedar en “libertad de dejar sin efecto” el contrato.

En setiembre de 2001, los vendedores le comunicaron a los compradores que se había aprobado el plano pero éstos respondieron que se desligaban del contrato por estar vencido el plazo previsto en la cláusula 13 del contrato original. Los vendedores se quejaron y argumentaron que “si a partir de enero de 2000 nada dijeron (los compradores), y tiempo después el problema estuvo solucionado, ya no podían desligarse”.

Sin embargo, el juez preopinante sostuvo que “no es esa la interpretación que me merecen las cláusulas antes mencionadas, pues de ser como pretenden los actores, no tendría sentido que las partes hubiesen fijado un plazo para que el inmueble estuviese en condiciones”.

“Tampoco creo que la demora en ejercer la opción (más de un año y medio) provoque la pérdida del derecho a ejercerla. Ninguna cláusula del contrato determina esta solución, y tampoco surge de las normas del Código Civil, de aplicación supletoria a lo previsto por las partes, que esa solución se imponga”, agregó.

Los actores habían alegado, además, que no se contrajo, en este caso, un pacto comisorio expreso. Sin embargo, el juez Kiper remarcó que “la facultad resolutoria que concede el art. 1.204 del Código Civil, es implícita en todo contrato de prestaciones recíprocas”.



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