Un alquiler muy especial

Lo resolvió la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal en los autos caratulados “Arce Luis Alberto y otro c/López Beatriz Esther s/cobro de sumas de dinero” a raíz de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes contra la sentencia de primera instancia que admitió parcialmente la demanda y también parcialmente la reconvención.

En su presentación ante la Cámara, la actora (inquilina) se agravia por la admisión de la reconvención deducida. Cuestiona la idoneidad de uno de los testigos y asegura que del acta de entrega del bien locado no surgen los daños reclamados por el demandado.

En lo que respecta a sus pretensiones, se queja por la desestimación de lo pedido en concepto de “reintegro por reducción de alquileres”. El inquilino asegura que al firmarse el contrato se pactó una reducción de U$S 100 por mes en el alquiler como compensación por unos trabajos de pintura que se comprometió a realizar en el inmueble; y que la demandada no efectuó el descuento pertinente pese a que esos trabajos fueron hechos.

Finalmente el inquilino pretende que se adicionen intereses a la suma adeudada en concepto de la devolución del importe del depósito. “Si bien en el contrato se estableció que no devengaría intereses, luego de restituido el bien, la demandada fue oportunamente intimada por carta documento y se encuentra en mora, por lo que corresponde la aplicación de los intereses pedidos en la demanda”, exigió la parte actora.

La demandada reconviniente –por su parte- se agravia por el rechazo de lo pretendido en concepto de lucro cesante. Indica que todas las constancias habidas en el expediente llevan a concluir que la imposibilidad de colocar el inmueble en el mercado inmobiliario se debió exclusivamente al estado “calamitoso” en el que lo restituyó la actora. Además sostiene que están debidamente probados los deterioros y el tiempo que insumió efectuar las reparaciones (90 días).

En cuanto al reclamo de la actora por el rubro que denominó “reducción de alquileres”, por el que reclamó la suma de 2.400 dólares (100 por cada mes), el juez preopinante recordó que la cláusula sexta del contrato de locación establecía que “LOS LOCATARIOS se obligan en este mismo acto a pintarlo totalmente antes de los seis meses del contrato de locación, pues así se han comprometido por la disminución de U$S 100 en el alquiler mensual; debiendo abonar si así no cumplieran con la cláusula de esta cláusula”.

La locadora no sólo resistió esa pretensión argumentando que la cifra de U$S 450 ya contemplaba la disminución por los trabajos de pintura a los que se obligaron los inquilinos; sino que además reconvino a los actores por el cobro de la diferencia a su favor, en tanto alegó que no cumplieron con la obligación de pintar el inmueble arrendado, conforme lo pactado.

El juez Kiper recordó que “en la interpretación de los contratos debe primar la buena fe y el sentido que el uso general otorga a las palabras, para lo cual corresponde tomar las cláusulas atendiendo a la intención común de las partes, conforme al uso y la práctica, analizando los hechos subsiguientes al contrato y efectuando un análisis acorde con su naturaleza y las reglas de la equidad”.

En base a ello, confirmó el rechazo de la pretensión de la actora. “Independientemente de la muy poco feliz redacción que se dio a la cláusula sexta del contrato de autos no resulta coherente el reclamo que se formula, vencida la relación contractual, cuando durante los veinticuatro meses de su vigencia se pagó sin objeciones el monto determinado en la cláusula tercera que determinaba el valor del canon locativo”, explicó.

Y agregó: “si los actores tenían el legítimo derecho a ser bonificados por el cumplimiento de una obligación pactada con su contraparte en el marco del contrato que celebraron, nada les impedía ejercerlo pagando puntualmente el canon con la deducción pertinente, mas si abonaron periódicamente y en silencio los alquileres por la suma que expresan los recibos, no pueden decir que han pagado en exceso”.

Con relación a los daños encontrados en el inmueble al tiempo de la restitución, que la demandada estimó en la suma de $3086 y que la juez de primera instancia admitió por el total del reclamo, el magistrado determinó que las reparaciones no deben ser solventadas -en la totalidad- por lo inquilinos.

“La titular del inmueble debió poner en conocimiento de la otra parte los eventuales desperfectos que advirtió con posterioridad a la suscripción del acta y ajustar los números de común acuerdo con sus ex-inquilinos, conducta que al no haber sido observada por la recurrente, acarrea la improcedencia de su reclamo respecto de aquellos daños que no se hubiesen consignado en el documento que firmaron, en tanto no es factible presumir la veracidad de aquéllos, o si se quiere, que se hubiesen producido durante la ocupación de los aquí actores”, sostuvo.

No obstante ello -dijo Kiper- los actores reconvenidos aceptaron también -en el marco del convenio de desocupación que firmaron- que se les dedujera del importe del depósito la suma pertinente para afrontar los daños que fueron descriptos en el acta, por lo que el reclamo sí resulta procedente a este respecto, pues no pueden excusarse ahora alegando que los deterioros efectivamente constatados son menores, ya que voluntariamente aceptaron sufragarlos. De esa manera, confirmó la suma de $1.200 por eso arreglos.

Respecto a la devolución del depósito, el tribunal confirmó la decisión de la juez de primera instancia, esto es, condenar a la locadora a devolver el importe correspondiente al depósito en la moneda en la que fue oportunamente entregado, vale decir, en dólares estadounidenses. De esta manera, los jueces coincidieron en que no correspondía aplicar la pesificación del depósito.
 

dju / dju