El consorcio del edificio demandó a la propietaria del inmueble, debido a que “la unidad de la demandada es locada por grupos de 5 a 7 turistas con mas sus invitados (…) lo que ha suscitado una gran cantidad de inconvenientes, trastocando la vida del edificio que no se encuentra preparado para recibir contingentes y menos para el continuo movimiento que ello provoca”.
Los demandantes alegaban que “deben soportar fiestas hasta las 5 o 6 de la mañana, siendo molestados por la música o los gritos de personas en estado de ebriedad por las escaleras o el ascensor” por lo que “las situaciones descriptas conspiran contra el valor venal de las restantes unidades y torna dificultoso mantener el edificio en buenas condiciones de limpieza”.
En su fallo la jueza Bataini explicó que “la colisión de derechos debe resolverse procurando la armonización de los intereses en conflicto”, “pero también se ha entendido que, cuando la conducta de una de las partes quiebra el equilibrio y lesiona el derecho ajeno cuya protección luce justificada, se impone una norma de intervención y la actuación del órgano jurisdiccional”.
En este sentido, consideró que el reglamento de copropiedad es “el cuerpo normativo que regula más directamente a las relaciones entre los copropietarios del edificio sometidos al régimen de propiedad horizontal”
Por lo que “las distintas circunstancias acreditadas por el actor permiten advertir el uso abusivo de su unidad con relación a los demás copropietarios, dado que la demanda perjudica la normal utilización de las partes comunes (ascensores, hall de ingreso, limpieza de escaleras) afecta negativamente la seguridad del edificio y la tranquilidad de los moradores”.
La jueza entendió que las restricciones al dominio son más estrictas en las propiedades horizontales, que en las del derecho común, “pues el derecho de uso y goce esta limitado no solo por disposiciones legales sino que hay restricciones que emanan del reglamento de copropiedad y de las decisiones de las asambleas de consorcistas”.
En el reglamento del consorcio se establece que los inmuebles “serán destinados por sus propietarios al uso corriente de ellos o de terceros a quienes alquilen o transfieran sus unidades. En ningún caso podrán variar su destino o ser dedicado a fiestas, enseñanza de bailes o de música ni podrán ser destinados para centros políticos, casas de pensión o similares, alquileres de habitaciones amuebladas o no, estando igualmente prohibido toda actividad contraria al decoro, tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio”.
“Es claro que con las limitaciones estipuladas busca salvaguardar la armoniosa convivencia consorcial y evitar que se vea afectada la seguridad del edificio” consignó la magistrado acerca de la reglamentación, pues “la ley fija solo un marco, pero en este no se agotan las restricciones, Estas se agotan en el encuadre que establece el reglamento de copropiedad y administración del edificio”.
Esto le llevó a decir que “la actividad realizada por la demandada afecta al quehacer diario del consorcio” por lo que “corresponde hacer lugar a la demanda impenetrada, debiendo la accionada cesar en el alquiler de su unidad por plazos breves a turistas extranjeros”.