Al denegar la petición, los jueces subrayaron que el artículo 2505 del Código Civil prevé que la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, “solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda”.
“Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”, agregaron los magistrados.
“En caso de compraventa de inmuebles, mientras no se firme la escritura pública y, eventualmente, se la inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble, el único propietario de la cosa para los terceros será el vendedor, aunque se haya hecho tradición de ella al adquirente y aun cuando mediara condena judicial a escriturar: para transferir el dominio se requiere título, modo e inscripción, por lo que la suscripción de un boleto de compraventa no produce la transmisión dominial”, recalcaron.
En primera instancia, la jueza Julia Villanueva había aplicado el artículo 1185 bis del Código Civil que declara “oponible frente a terceros” al boleto de compraventa y había justificado así la admisión de la tercería haciendo valer los derechos conferidos por dicho boleto frente al posterior embargante del inmueble objeto de la litis.
Tras citar varios fallos del Tribunal en la materia, Miguel Bargalló y María de Díaz Cordero aclararon que no comparten “lo decidido en la anterior instancia en tanto la norma contenida en el artículo 1185 bis (…), sólo resulta de aplicación en materia concursal”.
“Si la norma del artículo 1185 bis se extendiera mas allá de la situación concursal, la previsión dejaría de ser una ‘excepción’ o ‘modificación’ en materia concursal del régimen general establecido en el artículo 2505 para convertirse en una lisa y llana ‘derogación’ de esta última, la cual no sería aplicable en el ámbito concursal, pero tampoco en el ámbito extraconcursal”, señalaron.
“Por ende –continuaron- sería insólito que una norma del código derogue a otra del mismo cuerpo legal, tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la misma ley 17.711, incurriría en autocontradicción o autoderogación parcial”.
Así, indicaron que “(…) si la norma tiene un mensaje claro, la manipulación ideológica (es decir ‘usar’ la norma, de ser necesario, incluso contra la ideología del intérprete) resulta disvaliosa, por afectar gravemente los valores de verdad, orden y seguridad”.
Y apuntaron que “el ‘uso indirecto’ o interpretación infiel, conduce a la postre a la multidireccionalidad de la norma, esto es, a su aplicación plural, según el gusto y paladar ideológico del intérprete”.
“De hecho –explicaron-, no habrá en cada norma una norma, sino una diversidad de directrices normativas según las diferentes ideologías que puedan efectivizar los intérpretes-operadores”.
Los jueces concluyeron que “la inscripción registral –al margen de su carácter constitutivo del derecho- genera efectos erga omnes que no pueden ser desconocidos a partir de ella. Adoptar una postura contraria implicaría alterar la estructura jurídica sobre la transmisión de dominio”.