La Sala Civil y Comercial del Alto Tribunal, integrada por los magistrados Armando Andruet, Carlos García Allocco y Domingo Juan Sesín, indicó que "el crédito por gastos efectuados por el consorcio de hecho respecto de inmuebles que no han sido aún sometidos al régimen de la propiedad horizontal, no satisface las condiciones subjetivas ni objetivas previstas por la ley ritual para habilitar el procedimiento ejecutivo".
En el caso, un consorcio inició un juicio ejecutivo contra la dueña de una unidad funcional de propiedad horizontal, a fin de proceder al cobro de expensas que la mujer adeudaba.
El reclamo del consorcio fue rechazado por la Cámara interviniente y esto dio lugar a que el ente demandante interpusiera un recurso de casación contra esa decisión.
Ocurre que las deudas de la mujer pertenecían al período en que aún no estaba legalmente constituido el consorcio y esto fue lo que motivó el rechazo de la vía ejecutiva para el cobro de las sumas dinerarias en cuestión.
En primer lugar, el Tribunal Superior de Justicia indicó que pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reglamentaba algunas cuestiones relativas a los gastos comunes, no obstante, no había "definido el procedimiento que debe seguirse para el cobro judicial de las expensas".
"Dicho vacío legal ha sido, sin embargo, llenado por los códigos de procedimiento nacional y provincial, los que en forma coincidente han reconocido la vía ejecutiva para el cobro de esta categoría de obligaciones", puntualizó después el Alto Tribunal cordobés.
Luego, el Máximo Tribunal provincial señaló que según la legislación procesal aplicable, se le reconocía a los consorcios legitimación activa para el cobro de expensas comunes.
Acto seguido, la Corte cordobesa afirmó que "hasta tanto no se redacte por escritura pública y se inscriba registralmente el reglamento de copropiedad, no hay estado de propiedad horizontal, y por ende tampoco es posible considerar que existe un consorcio".
"Siendo ello así, hasta tanto no se hallen cumplidos los requisitos que la ley establece, el consorcio de hecho no encuadra en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí- a la previsión normativa", contenida en la ley de procedimiento, especificó el Alto Tribunal provincial.
Asimismo, el Máximo Tribunal local destacó que el código de procedimiento nacional, en forma coincidente con el de la provincia de Córdoba, "excluye de plano la vía ejecutiva para reclamar gastos efectuados cuando el inmueble aún no ha sido sometido a dicho régimen".
"En el caso de las expensas comunes, es claro que el fundamento de la vía ejecutiva debe buscarse en el Reglamento de Copropiedad, pues dada su naturaleza contractual, dicho estatuto constituye la norma esencial que contiene las pautas a las que se sujetan los comuneros", precisó el Alto Tribunal provincial.
Por lo tanto, "la falta de un reglamento que sistematice la vida del consorcio" se "perjudica la viabilidad de la ejecución, ya que en situación tal no cabe reconocer al hipotético título la presunción de legitimidad del derecho que refleja el instrumento", aseveró después la Justicia de Alzada.
Finalmente, el Tribunal Superior de Justicia de la provincia de Córdoba afirmó que "no habiendo consorcio regularmente constituido, tampoco cabe admitir que exista la figura del administrador que cuente con la facultad de expedir un certificado de deuda" que sea susceptible de cobrarse por la vía ejecutiva.