Una cesionaria adquirió un inmueble en una subasta pero al hacerlo, el consorcio quiso cobrarle un monto de expensas mucho más elevado que el que había tenido en consideración a la hora de comprarlo. La Justicia rechazó la pretensión del consorcio de que el comprador pague esa "sobreprecio".
Las relaciones con los vecinos pueden ser difíciles a veces. Y la mejor muestra de ello son las reuniones de consorcio. Pero, ¿qué pasa cuando hay algún problema con otros propietarios a los que el nuevo dueño de un departamento aún no conoció?
En los autos "Consorcio de Copropietarios de Edificio Vacance V c/Vacance S.A. s/Ejecución Expensas", la Cámara Civil y Comercial de Dolores falló a favor de que se liquiden nuevamente las expensas correspondientes a uno de los departamentos de un edificio adquirido en una subasta, dado que el monto no correspondía a la información que tenía antes de comprar el inmueble.
Para justificar la apelación frente al fallo en su contra, la parte actora señaló que "la normativa de aplicación -artículo 575 del Código Procesal Civil y Comercial- establece que en los edictos se debe consignar el importe de la deuda por expensas “si fuere posible”, infiriéndose de ello que no resulta obligación legal consignar la deuda por expensas en los mismos".
Agregaron, además, que "el comprador en subasta, no puede alegar desconocimiento respecto del quantum de la deuda que asume, pues le resulta inexcusable la consulta del expediente, resaltando que el presentante no reviste el carácter de comprador sino que resulta ser cesionario del boleto de compra-venta que oportunamente suscribiera el adquirente en subasta".
Por su parte, la cesionaria, "al contestar los mismos, alega que el consorcio actor consintió tácitamente el error en la publicación y propaganda judicial cuando consignó como períodos reclamados desde el 01.2005 al 30.06.2010, ya que no planteó en forma oportuna la nulidad de la publicación, por lo tanto le resulta inoponible el monto que pretende la accionante".
Continuando con su defensa, alegaron que "resulta desproporcionado que cada pretenso comprador deba presentarse con abogado a fin de compulsar las actuaciones y que se les brinde asesoramiento sobre las mismas".
A su vez, reconocieron que "el comprador asume el pago de la deuda por expensas que quedare impago para el caso que el monto de la subasta no llegare a cubrirlos, pero ello en el contexto de los períodos efectivamente informados y no por los que hoy se pretende percibir".
Finalmente, remarcaron "el perjuicio económico que sufriría el adquirente en subasta -en el caso el cesionario- de hacerse lugar al reclamo, por cuanto se triplica el monto de la deuda, sin contar con el pago de honorarios, lo que resulta materialmente imposible de cumplir con tal pago, lo que acarrearía la pérdida del inmueble adquirido".
Los jueces aseguraron que el Tribunal, "comparte el principio que el adquirente en subasta judicial se transforma en deudor en los términos del artículo 3266 del Código Civil, y debe pagar además del precio, las deudas "propter rem" pendientes en el caso que el producido de la cosa no alcance para que puedan ser satisfechas por el ejecutado".
Pero más tarde agregaron que "lo cierto que en el especial caso de autos, a través de los hechos expuestos, surge claramente que el comprador fue sorprendido en su buena fe al ampliarse el monto de la deuda que se ejecuta sin tener conocimiento sobre ello, por un monto que resulta desmedido y desproporcionado respecto de las expensas anteriores".
"Circunstancia más que suficiente para apartarse del principio enunciado, a los fines de salvaguardar la claridad del proceso y dar seguridad, transparencia y seriedad a la subasta realizada."
En tanto, los magistrados consignaron que "no podemos olvidar que la publicación de los edictos es el medio de poner en conocimiento a los eventuales interesados en la adquisición del bien de su real situación".
"Es así indispensable establecer su estado jurídico y demás situaciones que pudieran afectar el acto de la subasta. En consecuencia no se pudo dejar de señalar en los edictos las circunstancias tratadas en autos para ordenar así la subasta con todas las garantías posibles, constituyendo esas condiciones -deuda por expensas y monto mensual de las mismas- el piso de marcha a la que debía ajustarse el comprador."
Por esas razones, los jueces concluyeron que "no se puede atribuir negligencia al adquirente si reposó su confianza en la publicidad que se le brindó y omitió comprobar personalmente en el expediente la bondad y fidelidad de la publicación, por cuando ello implicaría desvirtuar totalmente el fin de los edictos".