Venta sin vuelta atrás

En 2008, la accionante de los autos “Olmedo, Romina Jaquelina c/Caloisi, Norberto Fernando y ot. s/Nulidad” había decidido mudarse y comprarse su casa. Después de revisar sus opciones llegó a una conclusión y optó por un inmueble de Villa Martelli, pero hubo un problema: la vivienda estaba ubicada al lado de una fábrica que había sido clausurada por contaminación.

Esto motivó el inicio de acciones legales que llegaron hasta la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, donde sus integrantes decidieron que no era correcto decretar la nulidad del boleto de compraventa debido a que la culpa de que la actora no supiera esta información no era de los vendedores, sino de ella misma por no haber actuado “diligentemente” a la hora de evaluar su adquisición.

La demandante, a la hora de apelar la decisión de primera instancia, favorable a los accionados, alegó que la juez “desoyó” los testimonios presentados en su favor, y que tenían gran relevancia debido a que dejaban en evidencia el grado de contaminación que sufría la zona, tanto en el agua, como en la tierra y el aire.

La actora aseguró que los vendedores guardaron silencio de forma “dolosa”, que bajo las condiciones en las que se encontraba el ambiente no podía vivir nadie, y que si hubiese sabido de esta situación de antemano no hubiera firmado el boleto de compraventa.

En su análisis de los hechos, los magistrados comenzaron alegando que “el dolo se diferencia del error porque el vicio es causado por otro sujeto del acto mediante una acción o una omisión pendiente a inducir al primero que cometa el error, por eso se dice que el dolo es un error provocado por uno de los celebrantes o un tercero, contra el declarante se trata pues de un engaño contra el que manifiesta su voluntad”.

En ese mismo sentido, los jueces aseguraron que “se aprecia que en el dolo existe la intención de una parte para inducir a otra a que se celebre el acto jurídico, que no habría celebrado o que lo habría celebrado en otras condiciones, de no haber sido inducido o más propiamente engañado”.

Al mismo tiempo, los camaristas consignaron que “el Código Civil define al dolo como toda aserción de todo lo que es falso o disimulación de lo verdadero, cualquier artificio, astucia o maquinación que se emplea con ese fin (artículo 931). La acción dolosa puede llevarse a cabo mediante maquinaciones, artificios, astucias, trampas, mentiras, ocultaciones, etcétera, es decir, siempre hay un engaño”.

Pero, a pesar de esto, remarcaron que “no todo engaño, astucia o maquinación que se emplee para obtener el consentimiento de la otra parte constituye acción u omisión dolosa y trae aparejada la anulación del acto celebrado”.

Para dejar en claro esta cuestión, lo integrantes de la Sala aseveraron que “para que el dolo sea causa de la invalidez del acto, de acuerdo al artículo 932 del Código Civil, debe ser causa determinante del acto: Es decir, que el acto no se hubiere realizado de no mediar las maniobras ejecutadas por una de las partes. Este es el llamado dolo principal, por oposición al incidental, que no es causa eficiente del acto; daño importante: Es decir, que tenga cierta significación económica para la persona que lo sufre”.

En este orden de ideas, los jueces siguieron su análisis: “Si el dolo no provoca daño alguno, o si este es insignificante, no habrá lugar para una sanción tan grave como el de la nulidad del acto; no debe ser recíproco: O sea que ambos celebrantes del acto no deben haber procedido con dolo pues en este caso la ley no los ampara, les hace soportar su propia torpeza; grave: Significa que sea apto para engañar a una persona que pone cuidado corriente en el manejo de sus asuntos. El engaño debe tener la entidad suficiente como para hacer caer en él a una persona precavida, sagaz y prudente”.

Los miembros de la Cámara recordaron que la actora manifestó que “que en la primer visita al inmueble se encontraba el demandado Caloisi, a quien le preguntó sobre la fábrica ubicada frente al inmueble, y ante ello, le dijo que estaba cerrada porque los vecinos lo habían pedido. Cuando llegó el asesor inmobiliario, la actora le preguntó por la fábrica que tenía un cartel de clausurado; sin embargo éste desconocía los motivos que desencadenaron la clausura”.

Por este motivo, los jueces pensaron que “resulta llamativo, que más allá de las respuestas evasivas del demandado y del martillero que surgen del relato contenido en la demanda, la accionante no se inquietara ante la existencia de fajas de clausura en la fábrica, las que logró advertir en su primer visita. La circunstancia de encontrarse clausurada a pedido de los vecinos, al menos le imponía tomar elementales previsiones antes de la celebración del acto”.

“Sin embargo, nada de ello hizo y continuó concurriendo a la propiedad como si nada aconteciera. Tampoco advirtió la presencia de pintadas, carteles, pancartas y pizarra que advertían el peligro de contaminación a la fecha en que se suscribió el boleto”, apreciaron los camaristas.

Fallo provisto por MicroJuris en virtud de su acuerdo con Diario Judicial.