Gracias por cuidar mi casa, pero es mía

En los autos “J. D. H. y otro contra J. A. C. y otro s/ Desalojo”, la sentencia de primera instancia había aceptado la reconvención de la demanda y le otorgó a los accionados la posibilidad de cobrar más de 72.000 pesos por la realización de mejoras en el inmueble que fue el eje del conflicto judicial.

 

Pero los integrantes de la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro desestimaron la acción al entender que las mejoras introducidas en la vivienda sirvieron para el uso y habitabilidad de las personas que la habitaban, teniendo en consideración, también, el contrato de comodato que mediaba entre las partes.

 

Los jueces señalaron que “el art. 519 del código civil señala que son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada. Son mejoras útiles, no sólo las indispensables para la conservación de la cosa, sino también las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo”.

 

“Las mejoras útiles son aquellas de manifiesto provecho para el poseedor, o dicho de otra manera, las que importan una modificación material de la cosa que aumenta su valor. No se le puede reconocer al deudor el derecho de introducir arbitrariamente cambios en la cosa debida y exigir luego el precio al acreedor, porque ello dejaría a su arbitrio la posibilidad de alterar los términos de la obligación de modo fundamental”, indicaron los magistrados.

 

“El contrato de comodato sólo otorga al comodatario el derecho personal de uso gratuito de la cosa; carece de derecho de apropiarse de los frutos y aumentos sobrevenidos a la cosa prestada (arts. 2255 y 2265 del Cód. Civil)”, añadieron los camaristas.

 

Los vocales expresaron que “tampoco puede repetir los gastos que hubiese hecho para servirse de la cosa que tomó prestada (art. 2282 del ordenamiento legal citado) y sólo podrá resarcirse del comodante por las expensas extraordinarias para la conservación de la cosa, si las ha puesto en conocimiento antes de hacerla,  salvo que fuesen tan urgentes que no pueda anticipar el aviso sin grave peligro”.

 

Los miembros de la Sala consignaron que “tratándose de un contrato gratuito, no es lógico que genere gastos a quien hace la liberalidad. Los trabajos efectuados en la finca, de los que da cuenta el perito arquitecto (fs. 360/364), si bien mejoran el inmueble y su cotización en el mercado inmobiliario, en mi parecer, todas ellas hacen al mejor uso y habitabilidad de la vivienda, derecho ejercido en exclusivo beneficio de los demandados y su familia, quienes se sirvieron de la propiedad en forma gratuita por un tiempo prolongado”. 

 

“Se trata de mejoras voluntarias o útiles realizadas por quienes desde hace aproximadamente ocho años ocupan el inmueble sin prueba de la autorización o consentimiento del propietario. Al expresar agravios, los demandados señalaron que las mejoras resultaron imprescindibles para que puedan vivir junto a sus hijos menores. No se acreditó en forma alguna que haya puesto en conocimiento de los actores las refacciones a realizarse o que estos hayan prestado su tácita conformidad”, entendieron los integrantes de la Cámara.

 

Los sentenciantes agregaron que “tampoco probaron el estado en que el inmueble fue recibido, ni la real necesidad de proceder a las mejoras, para lograr su conservación o habitabilidad, presupuestos que entiendo, debieron ser acreditados por los demandados reconvinientes (art. 375 del CPCC). En función de lo expuesto corresponde desestimar el reclamo efectuado por el demandado reconiviente en cuanto al cobro de las mejoras”.