Yo de acá no me voy

En los autos “Cannella Juan Domingo Guillermo c/ Isla Perez Manuel Santiago y otros s/ desalojo - falta de pago”, los integrantes de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro determinaron que no debía decretarse el desalojo por falta de pago del accionado, debido a que ejerció su derecho a retención porque el locador no realizó los arreglos que había prometido.

 

Los jueces pusieron de manifiesto que el juicio de desalojo tiene un “restringido ámbito cognoscitivo”, pero aun así, la Justicia no puede substraerse del análisis de la relación contractual que existe entre las partes.

 

En su voto, la jueza María Fernanda Nuevo señaló que “un prestigiado sector de la doctrina ha reconocido que en algunos casos, el locador puede ejercer la excepción de cumplimiento. El incumplimiento de la obligación nuclear de garantizar el uso y goce de la cosa, autoriza a la suspensión del cumplimiento de la obligación pago del precio que pesa sobre el locatario. La correspectividad de las obligaciones nucleares del contrato da origen a la suspensión del cumplimiento, de modo que si una de las partes no cumple, la otra puede oponer esta excepción dilatoria y demorar el cumplimiento de la obligación a su cargo”. 

 

“Efectivamente si el inquilino se ve privado del uso normal de la cosa no puede verse constreñido a cumplir con el pago del canon -al menos en su integralidad- pues dicha obligación se encontraría privada de causa”, manifestó la magistrada. 

 

La camarista explicó que “dicha facultad además de constituir una defensa dilatoria resulta en el ejercicio regular del derecho de retención. Tal prerrogativa conceptualizada en el art. 3939 del Código Civil tiende solamente a paralizar la acción”. 

 

“Pues bien, entre los caracteres que se atribuyen al derecho de retención, se menciona que el mismo es ejercitable por vía de excepción atento que, co mo ya se dijera, su misión consiste en defender y no en atacar, tendiendo a diferir y no a negar la entrega de la cosa retenida. Se trataría entonces estricto sensu, se ha dicho, de una defensa dilatoria, en virtud de la cual el acreedor retentista se resiste a ser desapoderado de la cosa que retiene, pero sólo hasta tanto logre la satisfacción de su crédito”, consignó la vocal. 

 

La integrante de la Cámara puntualizó: “Ahora bien, el legislador ha previsto algunas hipótesis especiales de dicha figura referidas específicamente al contrato delocación. En lo que resulta atingente al litigio que nos ocupa ha dispuesto que: cuando el locador no efectúa las reparaciones que le competen, el locatario puede retener la parte del precio correspondiente al costo, y si fuesen urgentes, a realizarlos por su cuenta; cuando la ejecución de esas reparaciones interrumpe el uso y goce o resulta muy incómoda al locatario, éste puede suspender el pago o pedir la reducción del arrendamiento, o la cesación. Estas son las hipótesis configuradas en los presentes”. 

 

“Aquí el demando ha probado la existencia de daños de envergadura en la propiedad locada, cuya reparación fue expresamente asumida por el locador en el contrato base de la acción. Transcurridos 6 meses desde la firma del convenio locativo el señor Cannella no había cumplido dichas prestaciones. Intimado de pago, el locatario negó encontrarse en mora (cf. C.D. de fs. 81, cuya autenticidad reconoció el actor) y esgrimió haber afrontado las reparaciones incumplidas por el arrendador”, entendió la sentenciante. 

 

Nuevo afirmó que “aun cuando el locador haya insistido en un intercambio epistolar que resultó infructuoso, cierto es que ante la oposición ejercitada por el inquilino, las intimaciones cursadas no pudieron cumplir su fin propio”.

 

“Conforme a lo dispuesto por el art. 1515 del Código Civil, el locador tiene a su cargo la obligación de realizar las reparaciones urgentes e indispensables, que exigiere la cosa por su deterioro por caso fortuito, por la calidad propia de ella, o por vicio o defecto, a fin de mantener la cosa en buen estado”, remarcó la jueza.

 

La magistrada agregó que “el derecho no está formado por compartimentos estancos lo cual hace que la norma del Art. 1493 debe interpretarse en consonancia con las de los arts. 1197 y 1198 y los arts.1562 y 1567 que imponen al locatario conservar el bien locado en buen estado y la realización de las mejoras a las cuales se obligó”.

 

“Aún cuando el restringido ámbito cognoscitivo del juicio de dasalojo excluya aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, cierto es que el magistrado al analizar los motivos esgrimidos por el demandante no puede sustraerse absolutamente del análisis de la relación contractual que vinculara a los litigantes”, concluyó la camarista.