Al mismo tiempo, para afirmar el carácter imperativo de la nueva norma, se dispone que “Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.”
La inclusión del nuevo artículo al Código Civil fue dispuesta por la ley 25.628, publicada en el Boletín Oficial el viernes pasado.
El flamante texto queda ubicado como el último artículo del capitulo del Código Civil referido a “las obligaciones del locatario”.
Especialistas consultados por este medio lamentaron que no se haya aprovechado la oportunidad de esta reforma legislativa para tratar otros puntos referidos a las obligaciones derivadas del contrato de fianza, que, en la práctica tienen su expresión cuando se garantiza el cumplimiento de un contrato de locación de inmuebles de parte del locatario.
En ese sentido, recuerdan los artículos 2003, 2005 y 2024 del Código Civil. El primero dispone que “La fianza será solidaria con el deudor principal, cuando así se hubiese estipulado, o cuando el fiador renunciare el beneficio de excusión de los bienes del deudor,...”. El segundo, por su parte, establece que “Cuando alguien se obligare como principal pagador, aunque sea con la calificación de fiador, será deudor solidario, y se le aplicarán las disposiciones sobre los codeudores solidarios”. Por último, el 2024 estipula que “Si hubiese dos o más fiadores de una misma deuda, que no se hayan obligado solidariamente al pago, se entenderá dividida la deuda entre ellos por partes iguales, y no podrá el acreedor exigir a ninguno de ellos sino la cuota que le corresponda...”
Estas tres disposiciones supletorias del Código Civil son dejadas de lado, por pacto en contrario, en prácticamente todas las fianzas que se celebran para garantizar contratos de locación de inmuebles, donde el fiador se obliga como principal pagador, solidario y sin beneficio de división, régimen obligacional muy severo para un contrato que en nuestro medio no suele hacerse a titulo oneroso, sino como una liberalidad, un “favor” que un amigo o pariente le hace al locatario, “favor” que hoy día cada vez se hace menos, precisamente por la grave obligación que implica, y que trajo como consecuencia un mercado negro de “compra de garantías”, que encarece los costos para el locatario y no reporta ninguna ventaja para el locador.
Por eso, para algunos, hubiera sido conveniente aprovechar esta reforma y tratar el contrato de fianza con un criterio moderno, adecuado a la contratación por adhesión y que propicie y regule la fianza como un contrato empresarial donde el fiador sea una persona física o jurídica solvente, cuya actividad consista en garantizar el cumplimiento de los contratos, a cambio de una contraprestación.