La actora habría sido encargada, por intermedio de NG Emprendimientos Inmobiliarios, de promover la locación de un inmueble. Por ello, con fecha 6 de marzo de 2000, luego de llevar a la accionada a ver el inmueble y presentarle a los propietarios de él, acordó una reserva ad referendum de la aprobación de condiciones y garantías.
Dicho convenio contenía una cláusula penal para el caso de desistimiento por parte del Grupo Piacere S.A., la que habría operado automáticamente cuando la demandada comunicó su desinterés en el negocio. Según la causa, a pesar de no concretar en dicha oportunidad la locación, la demandada instaló tiempo después en dicho inmueble un local de la cadena Piacere, por lo que la actora reclamó la comisión convenida.
En tal sentido, entendió que si bien quien contrató el alquiler era otra persona en realidad habría sido la demandada como franquiciante quien eligió el lugar para su posterior adjudicación al franquiciado. De esta forma Piacere habría perdido el importe de la multa –pautada en la cláusula penal- para después reflotar el negocio a través de su vinculada, beneficiándose así con los menores costos.
Por su parte, Piacere señaló que al suscribir la reserva ad referendum respecto del inmueble, su intención era alquilarlo para una explotación propia y exclusiva, pero que al comprobar la inviabilidad económica del emprendimiento eligió perder la suma entregada.
La sentencia de primera instancia consideró que “la reserva celebrada no era equivalente a un negocio concluido, sino que debía ser interpretada como un convenio realizado bajo condición suspensiva, ya que según sus términos la comisión sólo era debida a la firma del contrato de locación”, acto que, por cierto, no era obligatorio para ninguna de las partes involucradas.
Advirtió también que el alquiler se concretó luego con una persona distinta de la demandada y la única vinculación con aquélla era un contrato de franquicia de marca cuyos términos se ignoraban, lo que habría obstado a la aplicación de la regla del art. 111 Código Comercial. Tampoco la actora había demostrado que las condiciones en las que se celebró el acuerdo de locación con el franquiciado fuesen iguales o similares a las que contenía el documento de reserva.
La sentencia fue apelada por la actora quien señaló que habría existido una maniobra dolosa por parte de la demandada, actuando por interpósita persona con la finalidad de evitar el pago de la comisión por lo que la indemnización prevista en la cláusula penal no era suficiente y se debía abonar la diferencia hasta la suma correspondiente a la comisión.
A su turno, los magistrados de la Cámara consideraron que Arvenig S.A no había logrado acreditar en la causa el dolo invocado, no obstante pesar sobre ella dicha prueba pues quien pretende una acción o excepción de nulidad, o una acción de daños y perjuicios, no solo debe acreditar la existencia de tal maniobra, sino también los demás recaudos del art. 932 del Código Civil, como ser, que el dolo haya sido grave, que ha sido la causa determinante del acto, que ha causado un daño importante, o que no ha habido dolo recíproco.
Sin embargo concluyeron los jueces nada de esto fue acreditado por la recurrente, quien se limitaba a expresar que la presunta maniobra estaría probada por ciertas pruebas producidas en el expediente, y en esa inteligencia decidieron confirmar la sentencia de primera instancia.