Lo resolvió la Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, integrada por los jueces José Luis Galmarini, Eduardo Zannoni y Fernando Posse Saguier, en los autos caratulados
“Cons. de Prop. Tomas Liberti 1182/1200 c/Administración Fins De Amalia Villar de Fins s/rendición de cuentas” a raíz del recurso de apelación interpuesto por la demanda contra la resolución de primera instancia que hizo lugar a la demanda entablada declarando que la Administración Fins de Amalia Villar de Fins y/o Amalia Villar de Fins rinda cuentas de su gestión como administradora del Consorcio de Co-Propietarios de la calle Tomas Liberti 1182.
Entre las defensas opuestas, la demandada adujo haber cumplido con la rendición de cuentas en la asamblea del 23 de mayo de 2001, pese a que la misma no se aprobó. No obstante, el juez de primera instancia dijo que la demandada tiene la obligación de rendir cuentas de su actividad y consideró que la auditoría contable formalizada por un tercero en modo alguno reemplaza la obligación.
La Cámara ratificó ese criterio. “Se ha entendido que en virtud de la relación de mandato que se da entre el administrador del consorcio de copropietarios y éste, las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión”, dijo Galmarini. Y agregó: “el administrador debe presentar la rendición de cuentas a la asamblea, y los consorcistas sólo a través de ella pueden ejercer sus facultades impugnativas”.
El camarista preopinante admitió que en la asamblea mencionada por la demandada figuraba la consideración de los balances de los períodos 1/10/1997 al 31/03/2001, pero destacó que del contenido de esa acta no surge elemento alguno que sea revelador de que efectivamente la administradora hubiera rendido debidamente las cuentas.
“Si bien la rendición de cuentas no se halla sujeta a fórmulas sacramentales, en tanto ella constituye la demostración gráfica de la totalidad del proceso económico y jurídico de la gestión realizada, debe contener en forma clara y precisa las explicaciones y referencias que sean necesarias para ilustrar al dueño del negocio acerca del procedimiento utilizado y del resultado obtenido en cada operación”, dice el fallo.
Además, los camaristas destacaron que “el cuestionamiento de las facultades del actual administrador para promover esta demanda que formula la apelante resulta manifiestamente improcedente ante las facultades explícitamente previstas en las cláusulas k) y s) del reglamento de copropiedad”.
“Si se tiene en presente que la administración de la demandada cesó en noviembre de 2001, no cabe duda de que debe rendir las cuentas finales de su gestión, que no concluyó en la asamblea del 23 de mayo de ese mismo año, y como no se tiene por acreditado que las cuentas hayan sido rendidas hasta entonces en dicha asamblea, la rendición que se ordena debe cubrir el total de la gestión de la demandada como administradora del consorcio actor”, concluyó el fallo.
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