La Justicia trazó los límites en torno a las filtraciones y la humedad, y sobre la responsabilidad de consorcios y propietarios. Por eso, si las cañerías causantes de un problema sirven de forma exclusiva a un departamento, entonces, los responsables son sus propietarios.
La fatídica lucha contra uno de los peores enemigos de los ciudadanos porteños comenzó en 1998, cuando la accionante de la causa detectó los primeros síntomas de este problema que aqueja a millones de personas: primero fue la cocina, más tarde el living comedor, y, por último, el baño y la habitación. El diagnóstico era triste e irremediable, a esa altura. La humedad había atacado su departamento por completo.
Por supuesto, una de las razones debía ser, sin duda alguna, el deterioro de las instalaciones del vecino que vivía en el departamento de un piso más arriba. A la hora de querer chequear esta situación, se negó, por lo que más tarde, proceso judicial mediante, se constató que, efectivamente, eran sus caños los que estaban rotos y en mal estado, y los culpables de generar la humedad.
Por eso, en los autos “Bazzi, Alejandra Mabel c/ Trsar, Maria Victoria s/ daños y perjuicios”, los jueces de la Sala A de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, integrada por Sebastián Picasso, Hugo Molteni y Ricardo Li Rossi, sentenció que la culpa no era del consorcio sino del dueño del inmueble donde se produjeron las filtraciones debido a que las instalaciones se encontraban en mal estado.
Esto es así debido a que los magistrados entendieron que si las cañerías que provocaron los problemas están directamente conectadas, y de forma exclusiva, con uno de los inmuebles, entonces es responsabilidad del dueño el subsanar esta situación.
Los camaristas creyeron conveniente destacar, en primer lugar, que “las cuestiones suscitadas por los daños que producen las filtraciones en un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal se encuentran regidas por normas distintas según que los daños tengan origen en cosas de propiedad común o de dominio exclusivo de cada copropietario”.
En este sentido afirmaron que “en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio la responsabilidad incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de distribución que sirven exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es el dueño del departamento que hubiere originado el perjuicio”.
Probado por los peritajes que los problemas de humedad se originaron debido a las conexiones del vecino de la actora, los magistrados señalaron el artículo séptimo del reglamento de copropiedad: "Cada propietario deberá atender al cuidado y reparación de las instalaciones o cañerías generales de Obras Sanitarias, agua, electricidad y gas, en la parte que corresponde a su departamento, hasta las conexiones con las redes principales".
Señalaron, entre otras cuestiones, que si bien “había un deterioro en la red principal (cañería de distribución vertical de agua), también existían daños en las conexiones del departamento (distribución de agua fría y caliente y desagüe de cloacas), partes privativas que, en tanto tales, comprometen la responsabilidad de la accionada en los términos del artículo 1.113, segundo párrafo, segundo supuesto, del Código Civil”.
Luego de realizar esta precisión, trajeron a colación el artículo 11 del reglamento de copropiedad: "Es obligación de los copropietarios ejecutar de inmediato la reparación de los desperfectos que originados en las unidades de su propiedad pueda ocasionar perjuicios o demás inconvenientes a los otros copropietarios”.
Por este motivo, concluyeron que “no quedan dudas de que la humedad existente en el inmueble de la actora tuvo su causa en los daños detectados en partes privativas de la vivienda de la demandada, quien por otro lado no ejecutó de inmediato las debidas reparaciones, lo que ocasionó los daños descriptos por la actora en su libelo inicial”.