Boleto de compraventa hipotecado

En los autos “Barquin, Eusebio Alberto y otro/a c/ Mattei, Eduardo Nestor s/ Daños y Perjuicios - incumplimiento contractual (exc. estado)”, la primera instancia resultó beneficiosa para los actores: el magistrado hizo lugar a la pretensión de una indemnización debido a que el accionado no concretó la compra de un inmueble, por lo que el fallo sentó que debía indemnizar a los propietarios del bien.

Pero los integrantes de la Sala I de la Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de Azul entendieron que había un detalle que modificaba completamente el pronunciamiento con respecto a la cuestión. Es que los dueños del inmueble habían omitido aclarar que habían hipotecado su vivienda, y a su vez, no habían informado al demandado que iba a comprar una propiedad con un gravamen a cuestas.

Los magistrados recordaron los agravios del accionado: “Resulta claro que los actores ocultaron el gravamen que pesaba sobre el bien inmueble vendido. Ello surge con nitidez de la cláusula quinta del boleto de compraventa, que expresa en forma puntual y concreta tal estado de inexistencia de gravamen y/o deuda. La sentencia se aparta de ese elemento sin siquiera recurrir a un atisbo probatorio”.

Asimismo, señalaron que la queja relativa a la venta de un inmueble con una hipoteca no debe realizarse es incorrecta, precisando en estos términos que “no sólo es posible enajenar una cosa hipotecada, sino que al hacerlo las partes pueden pactar quién y cómo se hará cargo del gravamen, pudiendo llegarse por ese carril al instituto de la asunción de deuda, es decir, que el comprador asuma el pago de la deuda hipotecaria, aunque desde luego esta estipulación en principio será inoponible al acreedor hipotecario, salvo que éste acepte la sustitución del deudor original”.

A pesar de esto, los camaristas aclararon que “el hecho de que un inmueble hipotecado pueda ser objeto de una enajenación, no implica que ésta pueda ser hecha de cualquier manera”.

Bajo una cita académica, los magistrados explicaron que “por supuesto que, quien contrata respecto de estas cosas sabiendo o debiendo saber la situación en que se encuentran, debe hacerlo conocer a la contraparte pues, en caso contrario, es responsable de la omisión y debe satisfacer daños y perjuicios”.

En este mismo respecto, recordaron un precedente del mismo tribunal, en el que se afirmó que “si bien nada obsta a que el inmueble hipotecado pueda ser vendido (artículo 1.433 del Código Civil), la venta debe hacerse de buena fe y sin ocultamiento al comprador, y que si ello ocurriere, dicha circunstancia puede tornar aplicable la figura del estelionato, con la consecuente responsabilidad civil y la penal que fija el artículo 173 inciso 9 del Código Penal”.

Aseveraron, asimismo, que “no es ocioso aclarar -aunque implícitamente se desprende de lo dicho en los párrafos anteriores- que a la hora de evaluar la buena o mala fe con que obraron las partes ha de estarse en primer lugar a los términos del negocio, sin que pueda excusarse la mala fe de los vendedores por el hecho de que la compradora no haya consultado las constancias registrales”.

“Ello así, pues la publicidad de la hipoteca, cuya importancia se explica por sí misma en razón de tratarse de un derecho real que no se ejerce por la posesión ni se adquiere a través de la tradición, tiene por finalidad que el derecho del acreedor hipotecario se torne oponible a terceros y lo autorice a perseguir la cosa.”

Los camaristas aseguraron: “Pero entre las partes de la compraventa, lo gravitante es que quien mejor conoce la existencia de un gravamen es el vendedor, y la existencia de una cláusula que dice que el bien no está gravado genera en el comprador la confianza de que ello es realmente así”.

“Entender lo contrario implicaría restar al boleto de compraventa todo efecto vinculante y tornaría a los negocios jurídicos en campo fértil para los ocultamientos y las mendacidades, lo que es jurídicamente inaceptable.”