Barrio privado... De expensas

El artículo 522 del Código Procesal Civil y Comercial bonaerense establece que “constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal”. Pero no todas las propiedades donde existen espacios comunes pueden ser consideradas para la aplicación de este precepto normativo.

 

En especial, los barrios privados. Así lo entendieron los integrantes de la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar Del Plata, quienes destacaron que no se podía aplicar análogamente lo dispuesto por el CPCC en el caso de los autos “Caracoles S.A. c/ Ortiz Leandro Martín s/cobro ejecutivo”.

 

Los accionantes, que en primera instancia también habían sufrido un rechazo de su pretensión, afirmaron que las expensas de los lotes de los emprendimientos inmobiliarios de este tipo no tenían diferencias mayores con los espacios compartidos en propiedades horizontales.

 

Los jueces consignaron en sus fundamentos que “si bien es cierto que el referido instrumento certifica la existencia de gastos cuya contribución se reclama al propietario de un lote del barrio privado, originados en la prestación de los servicios mencionados en el art. art. 4 del Reglamento Interno, al que se lo identifica como una deuda o "crédito por expensas", no es posible obviar que el art. 522 de la ley procesal ha reservado el carácter de título ejecutivo exclusivamente a los créditos por expensas de edificios sometidos un régimen específico”.

 

Este régimen que señalan los magistrados es “el de "propiedad horizontal", y no para aquellos que, pese a poder concebirlos con una finalidad semejante, constituyen gastos de edificios u otros emprendimientos urbanísticos, sujetos a regímenes jurídicos distintos de aquél, como ocurre en la especie con el Barrio Privado Rumencó que, según lo denunciado a fs. 45, fue desarrollado en el marco instituido por los decretos 8912/77 y 9404/86”.

 

Los camaristas afirmaron en torno a esta cuestión que “una correcta hermenéutica conduce a estar a lo que más naturalmente surge de la letra de la norma, de la que no cabe prescindir cuando es clara y precisa. Tampoco corresponde ignorar los preceptos que en la cuestión litigiosa contiene la norma aplicable, dado que lo contrario implicaría sustituir al legislador en una materia que es propia del ámbito de la política legislativa”.

 

En orden a responder uno de los agravios de los accionantes, los vocales precisaron que “resulta oportuno destacar que tampoco es excusa suficiente para apartarnos de la literalidad del texto legal, interpretar -como propone la recurrente- que la falta de previsión legal obedece a que a la época de la redacción de la norma no existía este tipo de desarrollos inmobiliarios”.

 

“Por el contrario, teniendo en cuenta que desde la fecha de su sanción el actual Código Procesal Civil y Comercial (19/09/1968) ha sufrido numerosas modificaciones, la lectura que válidamente propone la situación antes descripta es que el legislador bonaerense no tuvo la intención -al menos hasta ahora- de asignar carácter ejecutivo al crédito por expensas de los emprendimientos urbanísticos, pues en todos estos años no modificó el texto de la norma, pudiéndolo hacer”, agregaron los miembros de la Sala.

 

Los integrantes de la Cámara destacaron asimismo que “no escapa a consideración de esta Sala que la doctrina y jurisprudencia no han sido pacíficas en aceptar el cobro ejecutivo de las contribuciones que deben abonar quienes tienen lotes en barrios privados, clubes de campos, etc.”.

 

Los sentenciantes afirmaron en ese sentido: “Tampoco desconocemos que los argumentos de los seguidores de la tesis permisiva se asientan, fundamentalmente, en la interpretación analógica de la regulación legal establecida para el cobro de expensas de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, no compartimos esa opinión, pues a nuestro modo de ver no concurren en el caso los presupuestos necesarios para acudir al uso de la interpretación analógica”.