Venció el contrato con valores de 2002

En los autos “Sarquis Ema Beatriz y otro c/ Día Argentina S.A. s/ reajuste de convenio”, los integrantes de la Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, compuesta por Mauricio Luis Mizrahi, Omar Díaz Solimine y Claudio Ramos Feijóo, determinaron que no se podía establecer un cánon locativo en los mismo términos que cuando se fijó en 2002.

 

Los jueces afirmaron que en ese momento la situación económica del país generaba que se tuviera que tener en consideración esa circunstancia, pero luego, con el desarrollo y la llegada de tiempo de menor conflictividad, no se podía pretender que se mantenga en el mismo precio el alquiler.

 

En su voto, el juez Ramos Feijóo se detuvo en el argumento “propuesto por la accionada consistente en que el canon fijado, no obstante el cambio de régimen de paridad, se ajustaba a valores reales en el periodo posterior al 7 de enero de 2002 -salida del régimen de convertibilidad-, como una suerte de compensación, dado que, para habilitar la propiedad a los fines comerciales que estaba destinada, debió efectuar una importante inversión en infraestructura para introducir mejoras sustanciales que, mayormente, quedarán en el predio”.

 

El magistrado señaló que “es indudable que la inversión necesaria para poner en funcionamiento la actividad comercial incidió en los términos contractuales, tanto en el canon como en la duración del vínculo. El cálculo para la amortización de los gastos sin duda se vio reflejado en ambas variables”. 

 

“Sin embargo, para la locataria el resultado final del emprendimiento está dentro del alea en la que desenvuelve su actividad empresaria. De otra suerte, de no compartirse este razonamiento, debería sostenerse que los actores deberían también participar en los beneficios resultantes si es que los hubiera; extremo que claramente no se verifica en el caso en estudio”, consignó el camarista.

 

El vocal entendió: “Es por ello que, el cambio de las condiciones económicas autoriza a revisar el precio del alquiler, más la afectación de la ecuación económica del inquilino por la inversión efectuada en el inmueble en nada incide en la actualización de los canones”.

 

“Justamente por ello, pactaron la posibilidad de reajuste sin referencia alguna al desarrollo del negocio que allí se efectuaba. La única salvedad atendible, a mi criterio, es que el punto de partida para establecer el valor correspondiente en cada período debe ser el canon originariamente fijado ya que, en virtud de las erogaciones que debía afrontar el locatario seguramente debió ser menor al que se hubiera obtenido en una propiedad en óptimas condiciones de uso”, añadió el miembro de la Sala.

 

El integrante de la Cámara explicó en relación al marco normativo vigente que “en la actualidad y en el momento de celebración del contrato de locación, el art. 7 de la ley 23.928 establece que, ´en ningún caso se admitirá la actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley’”. 

 

“’Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo aquí dispuesto´. Dicha prohibición se reitera en el art. 10 de la norma citada y en el 19 de la ley 25.561”, concluyó la cita el sentenciante.

 

“En el caso, no obstante que las partes hubieran acordado una cláusula vedada por el ordenamiento, no se trata de evaluar la validez de dicho pacto de indexación o de establecer la nulidad de acuerdo que la contuviera”, agregó Ramos Feijóo.

 

El juez indicó que, por el contrario, “lo que se busca es la readecuación de las contraprestaciones a una realidad distinta y, a la luz de las pruebas producidas, de los argumentos vertidos en las expresiones de agravios y dado que se trata de un vínculo que no subsiste hacia el futuro, resulta innecesario ingresar en el examen sobre la adecuación constitucional de la prohibición, aún en un contexto de crecimiento del nivel general de precios como el que se presenta desde hace varios años”.