Al incluir al consorcio en la condena, el tribunal aseveró que hay falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las “personas habilitadas por la ley” para asumir tales calidades, con referencia a la concreta materia sobre la cual versa el proceso.
En ese sentido, recordaron que la excepción de falta de legitimación para obrar puede ser declarada de oficio por el Tribunal –como lo hizo el juez de grado en relación al consorcio- aunque ninguna de las partes la hubiera opuesto como defensa.
Al respecto, los jueces estimaron que como lo que interesa es proteger directamente al inmueble, con prescindencia del derecho de quien lo ocupe, puesto que quien incoa esta acción puede ser tanto el propietario de la unidad, como un mero ocupante, “corresponde reconocerle legitimación al locatario para demandar directamente al consorcio, sin tener previamente que dirigir su acción contra el locador”.
La quid de la cuestión residía en resolver a quién le corresponde el mantenimiento y conservación del muro privativo por donde se filtró el agua desde la finca de Pasteur 354 al sótano del local arrendado por el actor.
Además, en el fallo se detalló que tanto el consorcio como los locadores fueron responsables de los daños que sufrió el actor producto de las filtraciones.
En ese sentido, explicaron que el muro que es privativo a partir de 1,00 m. de profundidad, le corresponde al edificio de Pasteur 346/48/50 y agregaron que el mantenimiento del revoque aislación hidrófuga le pertenece al dueño del local Nº 2( el locador), por pertenecer a la parte privativa de la unidad.
Pero, explicaron que si el tabique y el muro no cumplen con sus buenas condiciones de aislamiento de la humedad, está afectando al revoque, por lo cual el consorcio es responsable de los daños que causa, al tiempo que marcaron el estado del piso del sótano es responsabilidad de los locadores por ser privativo de la unidad”
Entonces, los jueces manifestaron que le pertenece al Consorcio de Copropietarios el mantenimiento del muro del sótano porque así surge del régimen legal y así lo establece el Reglamento de Copropiedad y Administración, y apuntaron que según lo expresado por el experto, las filtraciones de agua de lluvia no sólo se produjeron a través de las cañerías pluviales averiadas del edificio de Pasteur 354, sino también a través del muro del sótano del Local número 2, donde se presume que las aislaciones hidrófugas no están en buenas condiciones.
Asimismo resolvieron los camaristas reducir el quantum indemnizatorio reconocido en concepto de “gastos de expensas e impuestos de los locales alquilados como depósitos de mercaderías”, a la suma de 1881,81, pesos, y revocaron las partidas otorgadas en concepto de “pérdida de venta y utilidades”, “costo de personal destinado a tareas de desagüe” y por “daño moral.