En la instancia de grado la sentencia desestimó con costas, la demanda promovida por María de Jesús Coelho de García Mayor por prescripción adquisitiva (usucapión) del inmueble de calle Rincón 1394/94, esquina Constitución de esta Capital Federal.
En su agravio, la recurrente expresó que el juez de primera instancia con un "rigorismo exacerbado" la ha despojado del legítimo derecho adquirido al dominio del inmueble individualizado.
Del expediente surge que el 14 de octubre de 1955 María Consuelo Campos Couceiro de Núñez celebró un contrato de locación del inmueble por tres años a contar del 6 de julio de ese año con los señores Francisco Lorite y José Lechuga quienes cedieron los derechos de dicho contrato en favor de Miguel Tebet.
A su vez, Tebet el 10 de octubre de 1957, transfirió el mismo contrato al cónyuge de la actora, Saturnino García Mayor mediante cesiones o transferencias de la locación que constan en el contrato y notas marginales.
En la causa la actora señaló que se fue a vivir al inmueble de marras con quien fuera su cónyuge el 10 de octubre de 1957, poseyendo el inmueble desde aquella fecha hasta nuestros días pudiendo afirmarse sin temor a equivocarnos que a lo largo de todo este tiempo transcurrido se ha detentado el corpus con verdadero animus domini sometiendo el inmueble al ejercicio de un derecho de propiedad.
A su turno, los camaristas confirmaron la resolución de primera instancia destacando que tanto el extinto esposo como la actora “habitaron el inmueble como cesionarios de la locación, esto es, como tenedores y no como poseedores”.
Expresaron también que tanto los primitivos locatarios -Lorite y Lechuga- como sus sucesores, reconocían en la locadora el dominio, es decir, la propiedad del bien, siendo por ello “simples tenedores de la cosa” en virtud del art. 2352, Cód. Civil.
Precisaron que si bien el locatario como el cesionario de la locación “se hallan en la posibilidad de ejercer exteriormente actos de dominio, aun así son simples tenedores" pues tienen un derecho personal a tener la cosa lo que permite sostener a lo sumo, como lo dice el Código Civil, que poseen a nombre de otro.
En relación al argumento de la actora de que “vencido el plazo del contrato -6 de julio de 1958- no se produjo nunca su renovación...” y “existió una tácita reconducción del contrato”, expresaron lo magistrados que tal reconducción “nunca podría haber superado el plazo máximo de la locación, esto es, el de diez años que establece el art. 1505 del Cód. Civi”.
Citando el art. 1622 del Código Civil, recordaron los magistrados que Vélez reaccionó contra los códigos de la época que establecían la reconducción del contrato al establecer en dicha norma que “Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción sino continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa...".
Es decir –añadieron- que si el locador no exige la restitución del inmueble y permite al locatario continuar en el uso y goce una vez concluido el contrato no obstante haberse éste extinguido, la relación contractual subsiste para el futuro, aunque regida por las disposiciones relativas a las locaciones estipuladas sin plazo fijo.
Remarcaron en base al art. 2353 que “nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión... “y si a partir del día 6 de julio de 1958 -Saturnino García Mayor y su esposa la aquí actora- permanecieron en el uso del inmueble no lo hicieron en virtud de una causa o un título distinto del que había determinado su ingreso: el de cesionarios.
Por ello indagaron si hubo de parte de los aquí actores interversión del título, la cual requería actos de oposición a la posesión del o de los propietarios del inmueble “que fuesen de tal entidad como para significar su voluntad de quedar como dueña de la cosa detentada, y lo suficientemente graves como para poner al poseedor que hubiera tenido conocimiento de ellos en el trance de tener que hacer valer los derechos que le corresponden...” los cuales no existen.
En esta línea destacaron que “no son actos que supongan intervertir el título, los relativos al pago de los servicios de gas, telefónica, obras sanitarias, Segba, etc. porque se trata de la atención de consumos propios, y respecto del pago de impuestos municipales se corroboró el pago de vencimientos operados entre los años 1991 y 1994 es decir que abarcan apenas los tres años inmediatamente anteriores a la promoción de la demanda, lo cual corrobora la ausencia de animus domini.