Las quejas de la accionante se dirigieron concretamente, al rechazo de la demanda con fundamento en lo normado por el artículo 1582 bis, aduciendo en tal sentido que lo allí dispuesto no era de aplicación para el caso en estudio.
La actora inició la acción a fin de obtener el cobro de la suma adeudada en concepto de cláusula penal, convenida en el contrato de locación celebrado con Ezequiel Oliva, fiador del demandado, para el supuesto de incumplimiento contractual con relación al inmueble de Hipólito Yrigoyen 1407 de Vicente Lopez.
En la demanda, la actora requería que la penalidad se aplicara desde el vencimiento del contrato fijado el 1º de abril de 1993 hasta el 27 de mayo de 1998 donde se produjo la restitución del inmueble por lanzamiento.
En el fallo se destacó que el objeto de la demanda era que el fiador fuera condenado al “pago de los daños y perjuicios provocados por la ocupación ilegítima del inmueble”, señalando que los mismos habían sido reconocidos en el juicio seguido por la actora contra quien fuera inquilino de la unidad aludida.
Añadieron los magistrados que en razón de que vencido el término de duración del respectivo contrato de locación, el inmueble no fue restituído, el inquilino fue condenado al pago de 139.500 pesos más sus intereses y costas.
Según destaca los camaristas cuando se firmó el contrato de locación correspondiente se aceptó que el aquí demandado se constituyera en fiador solidario y principal pagador, con expresa renuncia a los beneficios de división y excusión, con subsistencia de la fianza, aún vencido el contrato y hasta tanto los locatarios permanecieran en la propiedad.
Entonces, el demandado entre otras excepciones opuso la de prescripción, la cual fue eludida por el juez de primera instancia, por considerar que la fianza otorgada se encontraba extinguida y consecuentemente, cesado la responsabilidad del fiador en virtud de haberse agotado el plazo fijado en el contrato.
En ese sentido, los magistrados destacaron que en lo que se refiere a las obligaciones del fiador del locatario de un contrato de alquiler la fianza se extingue, entre otros supuestos, por las mismas causas que las obligaciones en general, así -por caso- ante el vencimiento del plazo por el cual fue otorgada, que opera como un plazo resolutorio.
Entonces, opinaron que la sujeción de la fiadora, como responsable por las obligaciones asumidas por el locatario en el contrato de locación, “no se extiende sine die más allá del plazo pactado, por el sólo hecho de tolerar pacíficamente los locadores, la continuidad en el uso y goce de la cosa por parte del inquilino, sino que razonablemente, sólo abarca el término de la locación acordado entre las partes al suscribir el contrato afianzado”.
También, destacaron que la circunstancia de que la fiadora se haya constituído en principal pagadora, “no modifica la solución a dar a la cuestión aquí suscitada, puesto que, a tal fin, corresponde deslindar el modo de cumplimiento de la obligación asumida por aquélla, con el tiempo por cual se comprometió a hacerlo....
Precisaron en este sentido que la asunción del carácter de codeudor solidaria no significa que su compromiso se extienda por todo el tiempo en que el locatario permaneció en la tenencia de la cosa objeto de la locación, sino que - como resulta de la expuesto supra- no puede llevarse la garantía más allá del término prudencial para obtener la recuperación del inmueble, y, siempre y cuando el locador hubiese actuado diligentemente”