Los actores habían formalizado una reserva de compra el 27 de noviembre de 2001 por 18 días, que fue extendida hasta el 21 de diciembre de 2001 respecto del inmueble ubicado en Riobamba 1261 de esta Ciudad, y entregaron al corredor un cheque por $ 50.000. Luego de ser homologado el convenio de desocupación sobre este bien se citó a los accionantes para firmar el boleto de compraventa el mismo día de su vencimiento.
A la reunión del 21 de diciembre de 2001 a las 13 horas concurrió José Grosso, quien justificó su negativa a suscribirlo en las alteraciones económicas vigentes, que consideró como un hecho extraordinario e imprevisible. En consecuencia, exigió infructuosamente el reintegro del cheque, toda vez que este fue entregado indebidamente por el corredor a A.F.S.C. quien percibió su importe el 7 de marzo de 2002 en concepto de indemnización por la ilegítima y unilateral negativa a instrumentar el contrato de compraventa.
A su turno, los jueces de Cámara Isabel Miguez y Julio Peirano, pasaron a considerar los gravosos acontecimientos que tuvieron lugar en las fechas circundantes al 21 de diciembre de 2001 –fecha en la que debía suscribirse el boleto-, y que es de público y notorio conocimiento.
Ante dicha situación, puntualizaron que si bien los hechos señalados, acontecieron con anterioridad y/o concomitantemente a la época en que los actores exteriorizaron la voluntad de no suscribir el contrato de compraventa, “son posteriores a la instrumentación de la reserva”.
Así las cosas, entendieron que era claro que si como lo sostiene la demandada no es posible desvincular completamente la reserva del boleto de compraventa, tampoco es justo que esta retenga íntegramente la suma entregada en circunstancias tan excepcionales y graves como las descriptas, cuando ya era muy probable que se derogaría la ley de convertibilidad.
Por otra parte, consideraron útil puntualizar que de todos modos la demandada concretó la venta del inmueble a un tercero, en la suma de U$S 1.350.000, por lo que no sufrió ningún perjuicio significativo a la vez que evitó la eventual litigiosidad de un crédito pesificado.
Además, se estableció que la suma entregada al realizar la reserva, no tuvo en el caso el objeto de prefijar el monto de los daños que pueda sufrir la vendedora por la decisión de la compradora de retractar su oferta, ya que surgía del texto del instrumento ”...Que en caso de no presentarse el comprador a firmar el boleto de compraventa dentro del término acordado por las partes, en la presente reserva, perderá ipso-facto el importe abonado en este acto, el que quedará a favor de Toribio P. De Achaval en concepto de única indemnización”. Es decir, se estableció a favor del corredor, no de la parte vendedora, con independencia de la ulterior decisión de este de endosar el cheque a su favor.
Con ello, determinaron que aunque era cierto que la actora desistió de su oferta, a la que se había obligado a mantener en cierto tiempo, -en el contexto descripto y ante las especiales circunstancia que el caso exhibía-, correspondía “asignarle una responsabilidad atenuada por su retractación con el correlativo derecho del aceptante por los daños y perjuicios que se generan con motivo de esta, en particular en ausencia de una cláusula penal establecida a favor de la A.F.S.C”.
Asimismo, destacaron que aún cuando no se celebrara el boleto, el corredor carece del derecho de retener para sí la reserva con base en lo pactado, toda vez que se trata de una cláusula ilícita, pues solo le asiste el derecho de percibir comisión cuando se suscriba el contrato de compraventa, por ende no pudo ceder a la vendedora un derecho del que carecía.
Sin embargo, con base en los principios generales, mas allá del tenor literal del convenio y atendiendo a la verdadera esencia de la convención, juzgaron “equitativo receptar parcialmente este aspecto del recurso y resolver que ambas partes soporten en la misma medida la pérdida de sus respectivas expectativas”.
Es decir, la actora de obtener el reintegro total del importe acreditado y la demandada de retener íntegramente el importe del cheque acreditado a su favor, que funcionará como indemnización a favor de su demandada por el desistimiento de la oferta de compra.. En tales condiciones, se revocó parcialmente el decisorio apelado y se condenó a A.F.S.C. a reintegrar a la actora el 50% de la suma que reclamara, es decir $ 25.000.