El vendedor renuente no siempre se sale con la suya

Lo resolvió la Sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en los autos caratulados “East Stockton S.A. c/ Civ. Eng. Co. S.R.L. s/ cumplimiento de contrato” a raíz del recurso interpuesto por la actora contra la sentencia que desestima su demanda.

El pleito se inició por un inmueble de la calle Bogotá 1654/56/78 de esta ciudad, cuyo precio total fue estipulado en u$s 175.000, pagaderos de la siguiente manera: al contado y en el acto de la firma del boleto u$s85.000, y el saldo al otorgarse la posesión y la respectiva escritura traslativa de dominio, la que debía suscribirse dentro de un plazo máximo de 120 días corridos, que vencería indefectiblemente el 15 de abril de 1995. El boleto determinaba, además, una multa de u$s150 por cada día desde la fecha de la mora, la que se producirá por el sólo vencimiento del plazo.

Con el escrito inicial, la actora adjuntó una fotocopia de la escritura nº 415, otorgada el 2-8-89, de la que surge que el socio gerente de la empresa demandada -Pedro Ignacio Etchart- otorgó poder especial en favor de Alberto Luis Pozo y/o Raquel Ángela Kirchner, para que en nombre y representación de ella otorguen y firmen la escritura de venta a favor de Antonio Nicolisi y/o persona física y/o jurídica que éste designe del inmueble antes referido.

Al estudiar el pleito, el tribunal destacó que la razón social accionada, debidamente notificada de la acción instaurada en su contra, no se presentó a estar a derecho, “lo que acarreó su declaración de rebeldía”, y, además, tampoco compareció -sin justificación alguna- a la audiencia en que su representante legal debía absolver posiciones.

Los jueces sostuvieron que el juez de primera instancia “ha adherido a un criterio minoritario al sostener que, si bien Pozo tenía facultades para otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble en cuestión, no las tenía, por el contrario, para suscribir el boleto de compraventa inmobiliaria base de la presente litis”. Sin embargo, aclararon, el inc. 7 del art. 1184 del Cód. Civil, que exige la escritura pública para los poderes que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse por escritura pública -tal como sería el caso de la transferencia de inmuebles-, ha sido entendido mayoritariamente por la doctrina y la jurisprudencia como que no es necesario cumplir con dicho recaudo cuando se trata de autorizar ventas, o sea, para firmar boletos referidos a tales bienes.

Lo cierto –agregaron los magistrados- es que ha quedado reconocido por la demandada, a través de su ficta confessio, que otorgó a Pozo, por medio de la escritura nº 415 poder especial con facultades para vender, quien por lo demás, había actuado en todas las gestiones y negociaciones previas a la suscripción del boleto en representación de su parte. “Si bien el valor probatorio de este tipo de confesión es relativo -como aseverara el juez-, lo cierto es que para desvirtuarlo es necesario aportar prueba en contrario”, dijeron.

Pero dicha prueba no fue aportada por la demandada, “lo que torna incuestionable otorgarle absoluta fuerza de convicción”.

Por ello, los jueces coincidieron en revocar la sentencia sub examine, y hacer lugar a la demanda de cumplimiento de contrato intentada, condenándose a la demandada a otorgar en favor de su contraria la posesión y escritura traslativa de dominio referida al inmueble de la calle Bogotá nos. 1654/56/78, de esta ciudad, en un plazo de treinta días, bajo apercibimiento de que si así no lo hiciera el acto será suscripto por el juez en su nombre y a su costa (art. 512 del Cód. Procesal).

Con respecto a la multa originada en la mora automática en que incurriera la vendedora al no cumplir con su obligación de escriturar en el plazo pactado, los jueces la desestimaron . Para ello tuvieron en cuenta que "no existe elemento alguno que acredite que primero Savastano y con posterioridad la cesionaria -la empresa East Stockton S.A.”- hayan desplegado actividad alguna encaminada a lograr la escrituración, cumpliendo con los deberes secundarios de conducta que debían llenar y que estaban a su exclusivo cargo”.



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