La actora le alquiló a la demandada un local para instalar una "parrilla delivery". Pero el locador presentó una demanda por incumplimiento de una serie de claúsulas del contrato de locación como: la instalación de gas (que la actora iba a pagar hasta la suma de 400 pesos), modificaciones en el local sin su autorización, la omisión en el pago de impuestos. Además, criticó que el local tuvo otro fin comercial ya que se instalaron mesas y sillas para comer en el lugar cuando se había pensado en un delivery.
Por su parte la demandada manifestó que la actora alquiló el inmueble sabiendo que no podía ser habilitado como local de comidas. Además, la demandada señaló que “fue producto de mi esfuerzo que ese negocio empezó a ser próspero, hasta que la contraria vio que pudo hacer su propio negocio sobre mi esfuerzo, violentando así todo lo dispuesto en el contrato de locación que nos unió. Así pretendió que lo abandonara a favor de aquella”.
La sentencia de primera instancia rechazó la demanda. Pero la actora apeló y solicitó se declare la exclusiva culpa de la demandada en el incumplimiento del contrato, se la indemnice por daños y perjuicios y se le pague los alquileres hasta la posesión real del bien y no hasta el inicio de la demanda por consignación.
Los jueces comenzaron señalando que "el art. 1198 del Código Civil, prescribe en su primera parte que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe. Se ha concebido allí, por lo tanto, un verdadero principio rector que debe presidir la conducta de las partes, tanto en el proceso formativo del contrato como durante su vigencia y posterior extensión”.
"Sorprende ante lo sencillo del contrato de locación, la interpretación que hace (la demandada)de sus cláusulas, a las que accedió en su oportunidad. Es claro que quien se dedica al negocio de comidas rápidas y parrilla, debe estar entrenado no sólo en sus necesidades más básicas sino en lo relativo a las exigencias del trámite de habilitación, y especialmente en lo que se refiere a las medidas mínimas, que para llevar a cabo tal ocupación, debe poseer el inmueble que se pretende alquilar", manifestaron los jueces sobre la conducta de la demandada.
En relación a la instalación de gas, la alzada entendió que "el locador solo se avino a pagar una parte del costo de aquél dejando la diferencia en manos del locatario, y es esto lo que se interpreta de la cláusula correspondiente. Es cierto que con los $400 que iba a pagar el locador no había manera de realizar semejante obra, y lo que la cláusula disponía no era eso sino que pagaba ese tope y luego la diferencia quedaba a cargo del demandado".
En ese marco, los camaristas discreparon con la sentencia de primera instancia. "No comparto lo expuesto por el sr. juez a quo en cuanto a que el sólo hecho por parte del locador, de admitir que el local no contaba con gas natural, lo hace culpable de alquilar un bien que no estaba en condiciones de por si, para funcionar", señaló el juez preopinante Ramos Feijóo.
El tribunal también rechazó los argumentos de la demandada sobre las condiciones del local. "Para el comerciante avezado en su condición, o mejor dicho entrenado en su actividad, como el mismo demandado lo afirma, en el caso de autos obtener la habilitación no aparece como una condición de cumplimiento imposible. Nada ha probado sobre tal extremo el locatario o sobre los incumplimientos que pretende adjudicar al actor, si y muy claramente ha reconocido los propios a lo largo de todo el expediente, pero muy especialmente en oportunidad de contestar demanda".
Así, los jueces revocaron la sentencia de primera instancia y establecieron que la culpa de la rescisión del contrato es de la demandada. Pero rechazaron la pretensión del resarcimiento por los daños y perjuicios y el pago de los alquileres de la actora. Los magistrados explicaron que los pedidos "no alcanzan a cumplir los requisitos exigidos para sostener la apelación por el art. 265 del Cód. Procesal".