Sin boleto, no hay escritura

Lo resolvió la Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, integrada por los jueces Eduardo A. Zannoni, Fernando Posse Saguier y José Luis Galmarini, en los autos caratulados “Fretes, Lucrecia María c./Schammas, Ricardo Darío, s./cumplimiento de contrato” a raíz del recurso de apelación deducido por el demandado contra la sentencia de primera instancia que lo condena a escriturar en favor de la actora el inmueble de Agüero 2148, que el demandado había adquirido en una subasta judicial, y hacerle entrega de la posesión del bien en el plazo de treinta días de quedar firme el pronunciamiento.

El conflicto se inició en septiembre de 2002, cuando la actora, Lucrecia María Fretes, le entregó a Ricardo Schammas la suma de $2.000, que se convertirían en u$s 555, en concepto de seña por la venta del departamento mencionado.

Antes de meterse en el caso concreto, el tribunal explicó que las señas pueden ser “penitenciales” y “confirmatorias”. Las primeras otorgan facultad a una o a ambas partes a desistir discrecionalmente del negocio, pero imponen a quien desiste, como penalidad, la necesidad de soportar la pérdida de la cantidad entregada si se trata de quien la pagó o, en su caso, la obligación de devolverla, más otro tanto, si se trata de quien la recibió.

Las segundas, en cambio, cumplen una función aseguratoria del contrato y, por eso, se reputan como principio de ejecución (conf., art. 475 del Cód. de Comercio). No confieren la facultad discrecional de arrepentimiento –como sucede con las arras penitenciales- porque en caso de incumplimiento de quien dio la señal o arras, el que las recibió puede a su arbitrio demandar la ejecución o quedarse con la seña recibida, que desempeña entonces el papel de una indemnización predeterminada.

Hecha la aclaración, el juez preopinante opinó que “la seña entregada por la actora al demandado tuvo carácter penitencial para ambas partes aunque del instrumento surja, además, la promesa de contratar subordinada al acaecimiento de una condición suspensiva (arts. 545 y sigtes., del Cód. Civil)”.

“Después de quedar establecido que la escritura sería otorgada por el escribano que designase el comprador, se acordó que –transcribo textualmente-: “en caso de no presentarse a la firma, el vendedor deberá restituir al comprador la suma establecida con más otra igual en concepto de cláusula penal, y en caso de no presentarse el comprador, perderá los importes entregados en concepto de seña´”, explicó.

El magistrado también hizo alusión al fallo plenario “Méndez c./Perrupato de Ferrara”, dictado el 29 de diciembre de 1951 para determinar los alcances de la seña. A su vez hizo hincapié en que en el caso no existe un boleto de compraventa. “Por tratarse de una reserva mediante la entrega de arras penitenciales, Schammas estaba a su vez facultado para arrepentirse discrecionalmente y ofrecer la devolución doblada de la seña, tal como se había previsto en el pacto de reserva. En cambio optó por justificar su ofrecimiento de devolverle la seña sin doblar por cuanto no se habían cumplido las condiciones pactadas en el plazo convenido”, relató.

Por todo ello, el tribunal llegó a la conclusión que la demanda de escrituración “no se corresponde con la naturaleza del vínculo existente entre las partes, puesto que nunca llegó a perfeccionarse el contrato de compraventa ni la promesa en los términos del art. 1185 del Cód. Civil”.

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