Vicios ocultos y vencidos

La Sala F de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil decidió rechazar una demanda en la que la administradora de un consorcio reclamaba a la empresa que construyó el edificio, los daños y perjuicios derivados de su ruina parcial producto de los defectos de la construcción. El tribunal consideró vencido el plazo para reclamar por los vicios ocultos de la cosa, que tal como establece el Código Civil, es de tres meses a partir de que el reclamante toma conocimiento de aquellos.

“Las actuaciones judiciales preparatorias de la demanda, promovidas el 27 de mayo de 2003 con el fin de realizar la prueba pericial anticipada, si bien pudieron haber importado la interrupción del plazo de la prescripción, no tuvieron en este caso tal virtualidad, pues la acción ya se hallaba prescripta por entonces, porque se habían agotado los tres meses de plazo computados desde el acta de constatación, llevada a cabo el 14 de febrero”, explica el fallo de la Cámara.

De esta manera, los jueces José Luis Galmarini, Eduardo Zannoni y Fernando Posse Saguier revocaron la sentencia de primera instancia que había hecho lugar a la demanda y admitieron la defensa expuesta por la accionada sobre la prescripción de la acción.

Al analizar el caso de autos “CONSORCIO DE PROPIETARIOS AVENIDA DEL LIBERTADOR 5624 c./ ECMA. S.R.L., s./ DAÑOS Y PERJUICIOS”, los magistrados remarcaron que “en todo el transcurso del pleito las partes se han situado en el ámbito del contrato de locación de obra”, algo con lo que no coincidieron ya que entendieron que la relación deriva de un contrato de compraventa. “Cada uno de los dueños de los departamentos del edificio de Avenida Libertador 5624/26 adquirieron su unidad funcional por compra ECMA S.R.L (la demandada), pero en ningún caso fueron locatarios de un locador de obra o empresario”, explica la sentencia.

Por esto, los magistrados concluyeron que “la acción ejercida por la administradora del consorcio contra ECMA S.R.L., lo ha sido en interés de los copropietarios en conjunto –el consorcio de propietarios– con fundamento en el derecho a obtener el saneamiento de los vicios ocultos que padece el edificio porque dicha empresa asumió, como vendedora de las unidades, una obligación de garantía por vicios redhibitorios en favor de los adquirentes que es, desde luego, de naturaleza contractual”.

Una vez aclarada la relación de las partes, el tribunal enmarcó el caso en el artículo 2173 del Código Civil, que dispone que “entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore”; y también en el artículo 4041 del mismo Código que señala que “se prescribe por tres meses la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compraventa; y la acción para que se baje del precio el menor valor por el vicio redhibitorio”.

Situado el marco legal del decisorio, los camaristas destacaron que el 14 de febrero de 2003 la administradora del consorcio realizó una constatación de las fallas edilicias que presentaba el edificio, las que, a su juicio, provenían de defectos de construcción por fallas en la terminación de la obra. A raíz de esto notificó a la demandada destacando la gravedad de los defectos constructivos, pero la empresa negó los defectos imputables a ella.

Así las cosas, y teniendo en cuenta que el plazo del artículo 4041 comienza a correr desde que el vicio fue o debió ser conocido por el comprador, los jueces entendieron que la acción se hallaba extinguida al momento de realizar la actora las medidas preliminares a la demanda el 27 de marzo de 2003.

El tribunal aclaró también que se analizó el caso en la situación más favorable para la actora, porque dejó de considerar que los vicios pudieron haberse conocido por las constancias de los recibos de pago de expensas que, desde el año 2000, daban cuenta de reparaciones en diversas partes del edificio.

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