La Justicia determinó que la negligencia de un locador a la hora de exigir el pago de las cuotas de un alquiler atrasadas y la devolución del inmueble al finalizar el contrato liberaban al fiador de las obligaciones que siguen cuando se termina el mentado contrato.
En una primera instancia, el juez a cargo del tribunal hizo lugar a la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta por los codemandados “en carácter de herederos del fiador del contrato de locación, Néstor Alberto Zavaleta, aplicándole las costas a la actora y condenando al locatario a abonar los alquileres impagos correspondientes a los seis meses posteriores al vencimiento del referido contrato”.
Así es que, siguiendo esa línea de razonamiento, los magistrados de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Garantías en lo Penal de Pergamino, en los autos “Vizcarra, Cristina Maria c/ Nicita, Carlos Antonio y otros en caract. de suc. de Nestor Alberto Zavaleta s/ cobro ejecutivo de alquileres”, confirmaron la sentencia del tribunal a quo.
En este sentido, los camaristas entendieron que la negligencia del locador a la hora de exigir el pago de los alquileres atrasados y la inmediata devolución del inmueble al finalizar el contrato hacían que el fiador quedara liberado de las obligaciones que corresponden al terminarse la locación.
La apelante y actora en la causa se quejó “pues se rechazó su pretensión de cobrar al fiador los arriendos correspondientes a los seis últimos meses de ocupación por ser posteriores al vencimiento del contrato, en razón de haberse considerado que la locadora no fue diligente por no haber promovido el juicio de desalojo en un plazo razonable”.
Sostuvo que "seis meses no es mucho tiempo ni un plazo exagerado para considerar negligente al reclamante, mucho menos cuando ya estaban demandados antes de vencer el contrato por los alquileres que adeudaba y nada hacían para lograr efectivizar la restitución del inmueble".
Los magistrados recordaron la modificación del Código Civil introducida por la Ley 25.628: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado”.
El artículo 1.582 bis expresa que “se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".
Por este motivo señalaron que “la doctrina y jurisprudencia han sostenido que dicha modificación es imperativa porque si bien los dos proyectos originarios tenían un artículo que expresamente declaraba el carácter de orden público de la ley y esa previsión no pasó al texto legal, no obstante hay acuerdo en que la norma es de orden público, tal como surge de sus propias valoraciones y previsiones”.
Esto propició que recordaran que la reforma se “caracterizó -llamémoslo así- por la protección del garante en cuanto ha intentado resguardar su situación otorgando un trato más justo y equitativo de los obligados a pago que de buena fe ponen en riesgo su patrimonio hasta a veces su vivienda, limitando su responsabilidad al plazo original del contrato".
“Se ha interpretado que la subsistencia de la fianza durante el tiempo que se extienda la ocupación del inmueble sólo autoriza a considerar los supuestos de permanencia que no hayan estado al alcance del locador remediar. Es decir que el fiador debe responder por la no restitución del inmueble en el caso de que el locador haya sido diligente realizando actividades concretas para reclamar la devolución del inmueble al locatario y tornar ilegítima la retención del inmueble por este último.”
Por eso, los jueces concluyeron que “de lo expuesto se desprende que el locatario sólo cumplió su obligación de abonar el precio de la locación el primer mes, dejando impago los demás. Y que la locadora toleró su incumplimiento durante largo tiempo, pues únicamente obra agregada en autos copia de carta documento de fecha el 12 de julio de 2004 intimando a los herederos del fiador al pago de los alquileres adeudados y la multa pactada en atención al "reiterado y prolongado incumplimiento por parte del locatario, habiendo reclamado judicialmente el cobro de los 16 meses adeudados recién el 24 de agosto de 2004”.