La Justicia determinó que el vencimiento de un plazo no hace cesar la locación de forma inmediata, sino que produce su continuación con "subsistema del contrato, en los términos determinados allí, hasta que el locador pida la devolución de la cosa”.
“Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa”, expresa el artículo 1.622 del Código Civil.
En esos términos los integrantes de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca decidieron, en los autos “Tenenti, María Angélica contra Saia Osvaldo y otra s/ Desalojo”, que el vencimiento de un plazo no hace que la locación cese inmediatamente, sino que, de esta forma, produce su continuación con subsistema del contrato, como se haya acordado, hasta el momento en el que el locador pida la devolución.
En una primera instancia, la jueza de grado determinó que si bien los demandados habían seguido alquilando el inmueble en las mismas condiciones que se pactaron originalmente con la accionante, lo cierto era que el locador tenía derecho a pedir una restitución del bien.
Los accionados relataron en sus agravios que “la relación locativa, con contrato original celebrado el primero de enero de 2006, habiéndose prorrogado tácitamente a partir del 2008 pues el 31 de diciembre del 2007 venció el primero. En esta prórroga nada se cambió del contrato, hasta el precio siguió siendo el mismo, por lo que al vencer la misma en diciembre de 2009, dada la situación pacífica de la relación contractual y la cercanía del inmueble con el domicilio del estudio del Curador de la locadora la acción les resultó más que sorpresiva”.
En este orden, los demandados también precisaron que “que nunca recibieron las cartas documento, de las que tomaron conocimiento recién con el traslado de demanda. Argumentan entonces que para ellos el primero de enero de 2010 operó una nueva prórroga de la locación dado que una negativa nunca les fue comunicada, pues si las cartas documento no les llegaba existían otros medios de comunicarles, máxime teniendo en cuenta la cercanía referida con el domicilio legal de la locadora”.
Los jueces iniciaron su análisis destacando que “a poco que nos detenemos en la lectura del memorial se advierte que solo cumple con la carga del artículo 260 del CPC al amparo del criterio amplio de esta Sala a la hora de juzgar tal requisito a fin de extremar la garantía del derecho de defensa, de todos modos se adelanta que el recurso no puede prosperar”.
Los magistrados recordaron que los accionados “admiten inicialmente, y no existe razón para no hacerlo, que según lo prevé el artículo 1622 del Código Civil asiste a la locadora el derecho a pedir la restitución del inmueble al vencimiento del contrato”.
Los camaristas expresaron que “tal afirmación no se desnaturaliza por la continuidad del mismo contrato a su vencimiento, pues en tal supuesto la ley presume que no existe una tácita reconducción, sino la continuidad del mismo contrato, pero sin que a partir de entonces exista, como parecen entenderlo los apelantes, un determinado plazo locativo como existió en el primer contrato, o como habitualmente ocurre cuando se acuerdan prórrogas anuales, pero que en este supuesto no existió, ni a partir de 2009, ni antes a partir de 2008 como lo mencionan en el memorial”.
Los vocales afirmaron, además, que de esta manera “asiste entonces a la locadora desde el vencimiento del único contrato suscripto entre las partes, el derecho a requerir la restitución del inmueble, “en cualquier tiempo” como lo dice textualmente la norma”.
“Ello no varía por la falta de comunicación fehaciente del ejercicio de tal derecho en tiempo determinado, a lo sumo, la falta de tal requerimiento colocaba a los locatarios en la posición de allanarse al conocer la demanda y lograr que el mismo fuera oportuno por no estar en mora, pero ya, a esta altura del proceso que resistieron, aunque hayan continuado abonando los cánones locativos, se encuentran claramente en mora en el cumplimiento de su obligación de restituir”, agregaron los miembros de la Sala.
Los integrantes de la Cámara alegaron también que “el artículo 1622 es muy claro en cuanto a que la permanencia en el uso y goce de la cosa luego de terminado el contrato no importa una tácita reconducción, ´sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo´”.