Si sucedió fue conveniente

“Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública”, precisa el artículo 1.185 del Código Civil.

 

Teniendo en consideración este precepto normativo, los integrantes de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca determinaron que en una tercería de mejor derecho, la preeminencia del boleto de compraventa será tenida en cuenta a raíz de la fecha en que se efectivizó un embargo sobre la propiedad y no con relación del acreedor embargante.

 

Los jueces, en los autos “Gorza, Stella Maris c/Banco de La Pampa y otro s/Tercería de mejor derecho”, precisaron que si la venta del inmueble fue convenida y celebrada con anterioridad a la traba de embargo, entonces, se podía admitir la tercería y, al mismo tiempo, levantar una cautelar que pesaba en este sentido sobre el caso.

 

Los magistrados precisaron que “en el presente y particular caso planteado, el tercerista apelante si bien ostenta un crédito de fecha cierta anterior a la del embargo, ha pagado el total del precio del inmueble y tiene su posesión desde 1999, según su boleto de compraventa y testimoniales brindadas, no cuenta con un crédito de fecha cierta anterior al del acreedor que obtuvo el embargo con base en un contrato de mutuo (que instrumenta su crédito) suscripto en ‘Coronel Pringles a los 09 días del mes de febrero de 1998’”. 

 

El contrato “reza en su parte final: ‘En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento’, con firma de su deudor certificada en febrero 20 de 1998, consignando el notario que certifica que la firma de Héctor Abel Alfaro fue puesta en su presencia con fecha 20 de febrero de 1998. Cabe aclarar Héctor Abel Alfaro es el titular registral del inmueble por el que se interpone la tercería y contra quien se dirige la misma además del Banco de La Pampa. Dicho contrato de mutuo y el pagare que en él se menciona y da origen a ese juicio ejecutivo obran anejados a fojas 37/44 de dichos autos”.

 

Los camaristas se preguntaron: “Y, enfrentados ambos créditos, ¿cuál ha de prevalecer? Si tomáramos literalmente la expresión de nuestra Excma. Suprema Corte Provincial antes citada y anterior también al fallo recaído en la causa, (…) como el magistrado sentenciador que el boleto de compraventa no ha de primar sobre el crédito del acreedor embargante pues éste es de fecha anterior”. 

 

Los vocales recordaron que “resulta procedente la tercería intentada sobre la base de un boleto de compraventa porque el amparo que confiere el art. 1185 bis del C.C. resulta oponible al acreedor embargante en un proceso ejecutivo en tanto queden acreditados los extremos de esa norma y el crédito del comprador sea anterior al del embargante y ´para la actuación del artículo 1.185 bis del Código Civil se requiere tanto el pago del veinticinco por ciento del precio como la existencia de fecha cierta´”.

 

Al mismo tiempo, los miembros de la Sala consignaron que “esta no es la solución legal y justa para el caso y que cuando la excelentísima Suprema Corte expresó que el crédito debe ser anterior al del embargante, en verdad se refirió a que el boleto de compraventa resulta oponible cuando es anterior (fecha cierta mediante) al embargo o lo que es lo mismo que para que haya lugar a la tercería de mejor derecho incoada, el embargo debe ser posterior al de la fecha cierta que ostenta el boleto de compraventa en que se basa, sin importar la fecha del crédito cuya tutela persigue el embargo”.

 

Los integrantes de la Cámara alegaron que “no existe disposición normativa alguna que dé preeminencia al crédito del acreedor embargante en función de ser de fecha anterior. La única prioridad establecida legalmente en relación al tiempo es la existente en el artículo 218 del CPCC y tal preeminencia no está dada por la fecha del crédito sino por la de anotación del embargo”.