Al que averigua Dios lo ayuda

En los autos “Badel Victor Emelio c/ Superior Gobierno de la Provincia de Santiago del Estero y/u otro s/ daños y perjuicios- beneficio de litigar sin gastos”, los integrantes de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santiago Del Estero determinaron que el Registro de la Propiedad provincial no tenía la culpa por los perjuicios que sufrió el actor de la causa al comprar un inmueble sin contar con información fidedigna antes de la operación.

 

Los jueces destacaron que de los datos recogidos en el caso, surgía que el accionante no se había encargado de solicitar la información relativa al bien antes de llevar a cabo la operación, por lo que la entidad estatal quedaba librada de responsabilidad.

 

Al mismo tiempo, los magistrados afirmaron que el denunciante no realizó un estudio de títulos, un paso que consideraron fundamental a la hora de realizar la compra de un inmueble. El estudio, que hizo siete años después, demostró que existía un vicio para el cual, a esa parte, no tenía cobertura.

 

En su voto, la jueza Azucena De Zurita planteó que “el estudio de títulos comprende el análisis de los antecedentes jurídicos que legitiman el dominio que se alega, referenciándose en sus originales las escrituras públicas y expedientes judiciales o administrativos que corresponda, mediante un examen exhaustivo de todos los titulares anteriores y de las circunstancias por las que obraron hasta llegar a un título traslativo”. 

 

“La inscripción no es una condición de validez del acto porque por ella no opera la transferencia ni menos se cubren los vicios que padeciera. Estamos ante una medida de publicidad y la registración del título no significa tener por acreditada la titularidad del derecho. En el ámbito inmobiliario la registración es de títulos y no de derechos, y el principio de exactitud considerado como presunción legal de correspondencia entre los asientos e informaciones registrales y la realidad extraregistral, no ha sido receptado por nuestro régimen legal”, agregó la magistrada.

 

La camarista destacó que “en autos se observa que el Registro dio información veraz al solicitar los certificados. Ahora bien, el solo hecho de que Badel adquiriera el inmueble de quien figuraba como titular del derecho no resulta protegido de la inexactitud en que el Registro pudo incurrir al informar los certificados. El actor sostiene en su escrito de demanda que adquirió de buena fe pero se evidencia que no realizó un estudio de títulos”. 

 

“Si bien hace referencia a que adquirió con información fidedigna de la titularidad del bien, de las mismas constancias de la causa surge que a esa información la requirió con posterioridad a la suscripción del boleto de compraventa; además, siete años después realiza un estudio de títulos de donde surgió la existencia de un vicio, del que no se encuentra cubierto. La buena fe consiste en estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de su conducta”, observó la vocal.

 

Al mismo tiempo, la integrante de la Cámara enfatizó que “la convicción se fundamenta en el hacer, en las diligencias efectuadas para sostener este convencimiento y en ese orden, el estudio de títulos es una diligencia excluyente para lograr la convicción de la buena fe. La Corte Suprema de Justicia de la Nación expresó en autos "Invefin S.A. Compañía Financiera c/ Provincia de Buenos Aires", que para configurar la buena fe creencia, que exige el artículo 1051 del Código Civil, es necesario efectuar o hacer efectuar el estudio de títulos y antecedentes de dominio”. 

 

En este orden de ideas, la sentenciante también señaló que “para que proceda la acción resarcitoria contra el Estado, se exige la acreditación de una relación directa, inmediata, de causa a efecto, entre la conducta impugnada y el perjuicio cuya reparación se persigue, sin intervención extraña que pudiera influir en el nexo causal”.

 

“Quien tiene simplemente un boleto de compraventa no puede decir que ya ha adquirido con título y buena fe porque su "título" está desprovisto de las formas exigidas por la ley para transferir la propiedad. En autos no encuentro que exista nexo causal entre el obrar del Organismo Administrativo y el daño padecido por el accionante, que permita imputar responsabilidad”, concluyó De Zurita.