En los autos “Alvarez Dupot Adalberto c/ García Delgado Amalia s/ cobro sumario sumas dinero (exc. alquileres etc.)”, los integrantes de la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro determinaron que el martillero público que iba a intervenir en la venta del inmueble de la parte demandada debía ser indemnizado con 25.000 dólares por el daño que provocó la frustración de la operación.
Los jueces dieron por probado que el actor de la causa intervino en la operación a través de una “conformidad de venta” y un recibo de seña, por lo que la parte accionada no pudo acreditar que la operación fuera inexistente.
Los magistrados agregaron, además, que el derecho a la retribución que se produjo en este caso surgió a raíz del nexo causal entre la intervención del denunciante y el contrato entre las partes que iban a llevar a cabo la venta.
En su voto, el juez Carlos Ribera precisó que “si bien en autos no se reclama el pago de la comisión sino los daños que le ocasionó la demandada ante su negativa en llevar adelante la operación inmobiliaria que se ajustaba a las pautas fijadas en la "Conformidad de Venta", debo mencionar que la efectiva intervención del actor como corredor en la mediación, quedó acreditada conforme al reconocimiento que formula la demandada”.
El magistrado, siguiendo este orden de ideas, agregó: “Recuérdese que los corredores no tienen a su cargo celebrar los contratos, sino que promueven y facilitan la realización de las operaciones que sus comi tentes desean concretar”.
El camarista precisó que “tal es la interpretación de la jurisprudencia al establecer que el corredor realiza tareas de acercamiento entre las partes, logrando que estas concreten determinado negocio jurídico. El derecho a la retribución se origina como consecuencia del nexo causal entre la intervención del corredor y el contrato que firman las partes, aún cuando los términos de este último contrato difieran con los propuestos por el corredor”.
“Incluso, se ha establecido que ´la comisión se adeuda aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes, o cuando, principiada la negociación por el corredor, el comitente encargase su conclusión a otra persona o la concluyese por sí mismo´”, consignó el vocal.
El miembro de la Sala expresó que “la demandada al contestar mediante carta documento al corredor, dijo que la ´conformidad de Venta´ constituye ´un aprovechamiento de mi buena fe y transgrede las normas éticas de su actividad´, argumento utilizado nuevamente al responder la demanda, pero sobre el cual solo aportó la declaración del testigo Smejkal, concubino de la demandada, quien al contestar las generales de la ley dijo que ´su interés es que no la perjudique a su mujer´, habiendo impugnado el actor la declaración”.
“Al respecto, no debe olvidarse que la circunstancia de encontrarse comprendidos los testigos en las generales de la ley constituye una tacha relativa, y no absoluta, no impide la declaración, pero impone que la misma sea apreciada con el mayor rigor”, indicó el integrante de la Cámara.
El sentenciante consignó que “no pude perderse de vista que nos encontramos frente a una demanda que persigue el resarcimiento de los daños y perjuicios provenientes al haber encomendado una tarea al actor, la cual luego de ser cumplida conforme a las exigencias de la demandada, ésta rechaza la oferta de compra que reunía las condiciones fijadas en la "Conformidad de Venta", quien no probó la irrealidad del negocio que le proponía el oferente por intermedio del actor, para que la acción fuese rechazada”.
“Si bien es cierto que el derecho al cobro de la comisión por parte del corredor resulta de la concreción del negocio jurídico en el que intermedió, no lo es menos que tanto el derogado artículo 111 del Código de Comercio como el artículo 37, inciso A, párrafo segundo de la ley 20.266, establecen que ese derecho no se pierde cuando el contrato no se realiza por culpa de alguno de los contratantes”, agregó Ribera.
dju
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