Departamento a estrenar, pero con algunas fallas

La Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal confirmó parcialmente la sanción a una constructora, porque se corroboraron una serie de irregularidades en la construcción de un edificio, entre ellos, los ascensores, las cañerías, y la construcción de la piscina. Aunque disminuyó el monto de la multa

La multa, originalmente de $100.000, se debió al incumplimiento “de los términos, condiciones, modalidades y demás circunstancias en las que fue ofrecida y convenida la edificación del inmueble”, y también por inobservancia de las condiciones de entrega ofertadas a través de la publicidad gráfica efectuada en punto al tamaño de la piscina edificada”.

Como la denuncia la efectuó un consorcio de propietarios, la Dirección Nacional de Comercio Interior ordenó que se lo resarza, y que además publique, a su costa, la parte dispositiva de la resolución.

La empresa recurrió la sanción en sede judicial, indicó que la denuncia ante la Subsecretaría de Defensa del Consumidor había prescripto, debido a que habían transcurrido más de tres años desde que la empresa distribuyó los folletos por los que se comercializaban las unidades funcionales a construir. Por último, negó la existencia de todos los defectos que le señaló la parte que lo denunció.

En la instancia administrativa la empresa ya había planteado la prescripción, pero en esa oportunidad, la DNCI multó a la constructora en razón de que el sistema jurídico de defensa del consumidor “tiene por objeto la protección de los consumidores o usuarios, considerando la situación de debilidad en la que se encuentran respecto de los empresarios, plasmada en las notables desigualdades que se verifican en sus relaciones contractuales”. La causa pasó a denominarse “Bawil S.A. c/D.N.C.I. - Disp. 79/13”,

Por lo tanto “el constructor-empresario (en el caso, Bawil S.A.) ha de responder frente a los futuros dueños de la obra por los vicios ocultos y aparentes; imponiéndosele el deber de control de la ejecución de los trabajos, con las consiguientes facultades de demoler y reconstruir lo que considere necesario”.

Algo similar opinaron los camaristas de la Sala II del Tribunal de Apelaciones, que por decisión mayoritaria de los jueces José Luis López Castiñeira y Luis Márquez dejaron sin efecto la imputación por incumplimiento en el deber de informar, redujeron la multa a la mitad, lo mismo que el monto por daño directo. María Claudia Caputi, la restante magistrada, optó por confirmar el último rubro, y en lo restante acompañó a sus colegas.

La Alzada entendió, respecto de los vicios en la construcción, que los informes técnicos efectuados por un estudio de arquitectura, y el restante por una empresa de ascensores, denotaban “la verosimilitud del reclamo formulado”.

“No debe perderse de vista que se trataba de un edificio a estrenar, en el que las fallas fueron advertidas a poco tiempo de la toma de posesión de las unidades, por manera que el argumento defensivo relativo a que los inconvenientes suscitados responderían a la falta de mantenimiento -gastos a cargo del denunciante-, carece de lógica, asidero y respaldo probatorio pese a tener la posibilidad de demostrarlo por cualquier medio que considerara válido”, explicó el fallo.

“A lo dicho, agréguese que los e-mails acompañados demuestran que la constructora no desconoció los inconvenientes -sino que el intercambio de correos electrónicos entre la constructora y el administrador aluden a las tratativas que fueron llevadas a cabo tendientes a su reparación- sin que haya constancias en autos que demuestren haber sido solucionados en forma definitiva”, agregaron los jueces.

Por lo que “frente a la vasta y completa prueba arrimada por la denunciante, Bawil S.A. se limitó a señalar que los defectos advertidos, cuya existencia no desconoció, respondían a falta de mantenimiento por parte del Consorcio de Propietarios del edificio, lo que resulta inconsistente si se tiene en cuenta la cantidad de defectos verificados y el hecho que se trataba de unidades a estrenar, todo lo cual da a entender que aquéllos resultarían más bien “estructurales”, excediendo de los que pueden considerarse propios del paso del tiempo o bien, como alegó la sancionada, consecuencia de las inclemencias climáticas, del normal movimiento de la tierra y del continuo tránsito vehicular y construcción de inmuebles en zonas aledañas”.

En resumen, había muchos argumentos que justificaban la imposición de sanciones, por lo menos en lo que fue incumplimiento en las modalidades de prestación del servicio.

No pasó lo mismo en cuanto al incumplimiento en las condiciones de entrega, denunciado por el consorcio. Para el Tribunal, de la lectura de la publicidad gráfica obrante en autos por medio de la cual fue comercializada la venta de las unidades funcionales del inmueble “se desprende que la sumariada ofertó la construcción de una piscina sin hacer referencia a tamaño alguno, de modo que mal puede sostenerse, en función de tal documentación, que se hubiera promocionado la construcción de una pileta con un tamaño mayor al que finalmente tuvo”.

Para los jueces, ese documento “no resulta suficiente -en forma independiente de otra prueba- para tener por corroborada dicha infracción”

“En otras palabras, el folleto por medio del cual fue comunicada la puesta a la venta del complejo habitacional referido, no contiene referencia alguna al tamaño de la pileta a construir, por manera que dicho documento -en sí- no tiene la entidad suficiente como para justificar la sanción aplicada”, aseguró la Sala, que también precisó que ni el aviso publicitario ni al documentación presentada en la causa hacían “alusión alguna a las medidas del natatorio”.

Ese último punto fue el que estuvo acompañado de la disminución de la multa. La Cámara razonó, finalmente, que si se quitaba la multa respecto al incumplimiento en las condiciones de entrega, correspondía entonces “adecuar la cuantificación del castigo”.