Si lo dejan afuera igual cobra

La Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario revocó el fallo de Primera Instancia y ordenó que se indemnice con U$S 5.000 a una corredora inmobiliario que acercó a las partes para la celebración de un contrato de compraventa, pero estos firmaron el contrato sin su intervención.

La cuestión se dilucidó en autos “D. C. c/B., J. E. p/Cobro de Pesos”, en la que la actora reclamó su comisión por la gestión inmobiliaria realizada a favor del demandado, para la compra de un local comercial.

El fallo de Primera Instancia rechazó la acción, ya que el juez de la causa consideró que de las pruebas rendidas no existía “certeza de la relación de causalidad adecuada entre la gestión procurada por la actora y la operación de compraventa efectivamente formalizada”.

Ello motivó los agravios de la actora, que fueron tenidos en cuenta por los camaristas Mirta Sar Sar y Claudio F. Leiva. Los magistrados sostuvieron que el contrato de corretaje “ha sido conceptualizado como acuerdo entre el corredor y el comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar a la persona o cosa necesaria para llegar a la conclusión de un negocio proyectado por el comitente”.

Por lo tanto, para el Tribunal, en ese sinalagma “coexisten por tanto dos contratos, el que celebra el corredor con su comitente y el que celebran las partes”. Sobre esa base, sostuvo que la actividad del corredor “puede considerarse exitosa si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto, en cuyo caso nace el derecho de cobrar comisión”.

Los jueces recordaron las obligaciones de las partes en el contrato. Por un lado, la del corredor, consistente en “realizar el máximo esfuerzo para que llegue a buen término el negocio que el cliente pretende realizar, entre los cuales se encuentran la de publicar avisos, sacar fotos al inmueble o filmar-lo, ofrecerlo a su cartera de clientes, mostrar el mismo, asesorar a las partes, etc”. También refirieron que la obligación del corredor, si bien es de medios, “el pago de la comisión está condicionado a la obtención del resultado pretendido por el cliente”.

En cuanto a los deberes del comitente, está en su cabeza “el pago del precio, aunque a veces esta obligación puede estar complementada con otra, como cuando entre las partes se pacta la exclusividad”. Además, “en el caso de que cada futuro contratante se dirige a un corredor diverso, cada parte debe la comisión al corredor con el cual contrató”. El fallo aclaró también que la obligación de pago de la comisión “se encuentra supeditada a la obtención del resultado; es decir, a la debida contratación entre las partes que el corredor acercó”.

Según surge del caso, en el expediente obraban constancias de visita al inmueble por parte del comprador, y el intercambio telegráfico que daba cuenta de que la actora emplazó al demandado a abonar honorarios por su intervención. Los magistrados infirieron de ello que “si bien el demandado no niega la existencia de la operación, sí niega en cambio la participación que la actora pretende tener en ella”.

“El análisis integral de la prueba aportada trae convicción al Tribunal acerca de que la actora estaba autorizada para comercializar el inmueble”, señaló el pronunciamiento. Como así también “que el demandado firmó la correspondiente orden de visita del inmueble” y que en dicha orden de visita “se establece que en caso de realizarse la operación se debía abonar a la corredora el 3% del monto total en caso de venta”

Ello llevó a los magistrados a concluir que “el reclamante tiene derecho a percibir su comisión desde que el comprador tomó conocimiento de la existencia del inmueble adquirido gracias a la gestión de aquél y la concreción del negocio ulterior se hizo efectiva en mérito a la aludida gestión. Y si bien el comisionista no protagonizó la instancia final, ello no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la voluntad de las partes que él mismo había acercado”.

“En síntesis, entendemos que si bien el comisionista no protagonizó la instancia final, ello no fue por causa que le fuera personalmente atribuible, sino a consecuencia de la actividad de B., que contrató en forma directa con la sociedad titular registral, eludiendo de este modo el porcentaje que por su actividad le corresponde a la actora, por lo que cabe revocar la sentencia y hacer lugar a la demanda”, sentenció la Cámara.

Fallo provisto por Micro Juris en virtud de su acuerdo con Diario Judicial