La Justicia porteña hizo lugar al recurso interpuesto por un corredor inmobiliario y así revocó la sanción impuesta -suspensión de la matrícula y multa- por parte del Colegio de Corredores. La denuncia sostenía que “la compraventa del inmueble se frustró por la falta de aceptación de la oferta de parte del vendedor”.
En los autos "L., R. P. c/ Colegio de Corredores Inmobiliarios de GCBA s/otras causas con trámite directo ante la Cámara de Apelaciones", la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires hizo lugar al recurso judicial directo interpuesto por el actor y, en consecuencia, revocó la sanción impuesta.
Los denunciantes consignaron que el 2 de febrero de 2010 se celebró en la inmobiliaria del mencionado una "reserva de compra" para la adquisición del inmueble por U$S 95 000 y, al efecto, entregaron U$S 5000. Además, los actores afirmaron que “la operación se frustró por la falta de aceptación de la oferta por parte del propietario, puesto que preveía un saldo pagadero en cuotas”.
En ese marco, los compradores refirieron “haber iniciado reclamos tendientes a obtener la devolución del dinero entregado sin obtener respuesta favorable del corredor”. De esta forma, el Tribunal de Ética y Disciplina resolvió aplicar al matriculado la sanción de suspensión por tres meses y una multa de $5.000.
Los camaristas observaron “el planteo de los denunciantes se refirió en concreto a que no les fueron devueltos los U$S 5000 entregados el 2 de febrero de 2010 una vez que se frustrara la compra del inmueble”, y afirmaron que “se deberá examinar es si existe una conducta reprochable de parte del corredor inmobiliario en torno a dicha cuestión”.
En este sentido, los magistrados consignaron que en el documento “consta no sólo la fecha de celebración del convenio y el lugar en el que se realizó sino que se precisa la suma entregada (U$S 5000), a la que se denomina reserva”. Por otra parte, los jueces advirtieron “la asunción del compromiso de adquirir la propiedad en U$S 95 000 (…) que se cancelarían U$S60 000, por un lado, y el saldo restante se pagaría en cuota”.
Por otro lado, los sentenciantes destacaron que “se convino que la reserva entregada tendría una vigencia de veinte días y que si el adquirente no llegara a presentarse en la fecha convenida perderá ipsofacto la suma abonada en este acto, quedando automáticamente rescindido el contrato".
“No se advierte cuál sería la necesidad de hacer constar la hora y en qué lugar concreto de la Ciudad se suscribió el acuerdo. La fecha convenida en la que debían presentarse los adquirentes para no perder la reserva era veinte días después del 2 de febrero de 2010, es decir, podían hacerlo hasta el 22 inclusive. Al efecto, es irrelevante que no se haya especificado si el plazo debía computarse en días hábiles o corridos, pues a falta de disposición en contrario, debe estarse a los últimos”.
De igual forma, los jueces tampoco observaron “cuál sería la razón para introducir la necesidad de una interpelación o notificación previa a los denunciantes para que se apliquen los efectos de la cláusula convenida, pues las partes previeron que éstos se producirían ipsofacto, esto es, por el solo hecho de no presentarse el adquirente en la fecha precisada”.
“La reserva -como ha señalado la parte demandada- no se encuentra expresamente legislada. Por tanto, tal como ha sido señalado en la doctrina, sus alcances dependen, en todo caso, de los términos en que haya sido pactada; funciona como seña penitencial cuando -por ejemplo- se estipula que, si el contrato fracasa, la pierde quien la dio”, añadió el fallo.
Para los vocales, de los términos del instrumento en examen “se desprende con claridad que las partes acordaron que la suma entregada en concepto de reserva por la adquirente se perdería, sin más, si dentro de los veinte días ésta no se presentase a cumplir con el compromiso de concretar la oferta allí asumido”.
En otro orden de temas, las presentaciones los denunciantes insistieron en que “la operación no se llevó a cabo por la falta de aceptación del vendedor”, y en contraste, el corredor planteó que “la venta se frustró por carecer los del dinero necesario para efectivizar la oferta que formularon”.
“No se ha acreditado el rechazo de la operación de parte del propietario del inmueble, ya sea por contener un saldo pagadero en cuotas -tal y como sostuvieron los denunciantes- o bien por cualquier otra causa (…) se desprende que se realizó una reunión entre las partes en la que quedó debidamente aclarado lo contrario, y que la escribana realizó gestiones posteriores a la entrega de la reserva tendientes a perfeccionar la operación”.
En conclusión, los camaristas entendieron que “no puede tenerse por probado lo sostenido en la denuncia que motivó la sanción al corredor esto es, que la compraventa del inmueble se frustró por la falta de aceptación de la oferta de parte del vendedor”.
“Tampoco ha quedado comprobado –en este marco- que el corredor inmobiliario hubiera incumplido su deber de proponer los negocios con claridad, exactitud y precisión en los términos del artículo 11 del Capítulo II del Código de Ética Profesional para Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (única norma invocada por el Consejo Directivo para fundar la imposición de la sanción)”, agregó el fallo.
dju