Un fallo confirmó la sentencia que rechazó la excepción de inhabilidad de título y mandó llevar adelante la ejecución al tenedor de un boleto de compraventa de dos lotes en un club de campo, por una deuda de expensas. El tenedor pretendía que el propietario anterior pagara el monto.
En los autos “Club de C. la H. de C. c/ F., F. – Ejecutivo”, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Salta confirmó la resolución de grado que rechazó la excepción de inhabilidad de título y mandó llevar adelante la ejecución al tenedor de un boleto compraventa, por una deuda de expensas por $116.938, más intereses.
En el caso, el tenedor de un boleto compraventa pretendió que el propietario anterior de dos lotes, ubicados en un club de campo, pagara la deuda. El magistrado de primera instancia tuvo en cuenta que en la actualidad los clubes de campo se encuentran expresamente regulados en el Código Civil y Comercial.
En ese marco legal y en referencia al crédito, proveniente de gastos y cargas comunes, el juez de grado consideró el “carácter propter rem de dichas obligaciones”, en las cuales “no importa la persona del sujeto o su individualización sino la calidad de poseedor o propietario de la cosa y que, en caso de enajenación del bien, la deuda real se traslada al adquirente”.
Sin embargo, los jueces ratificaron la improcedencia de la excepción de inhabilidad de título y afirmaron que el poseedor con boleto de compraventa se encuentra legitimado pasivamente para ser demandado por cobro de expensas.
En este escenario, el Tribunal de Alzada ponderó que en el caso “se ejecutan dos certificados de deuda por expensas comunes y extraordinarias correspondientes” a dos lotes del club de campo de propiedad del demandado. Este último funda su defensa en que “no reviste el carácter de titular registral de los lotes objeto de la presente ejecución” y señaló la existencia de un juicio de escrituración tendiente a obtener la correspondiente titularidad de dominio.
Sin embargo, los jueces ratificaron la improcedencia de la excepción de inhabilidad de título y afirmaron que el poseedor con boleto de compraventa se encuentra legitimado pasivamente para ser demandado por cobro de expensas.
Puntualmente, los vocales advirtieron que el Código Civil y Comercial regula específicamente los Clubes de Campo, remitiendo en algunos aspectos a las disposiciones de la Propiedad Horizontal, donde en referencia al cobro de expensas se dispone que “están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título”.
“Indudablemente el poseedor con boleto de compraventa se encuentra legitimado pasivamente para ser demandado por cobro de expensas”, sostuvo el fallo.
Y concluyó: “La cesión de los derechos derivados del boleto de compraventa de la unidad no libera al cedente de las obligaciones por expensas contraídas hasta la cesión, sino que se produce una delegación imperfecta de la deuda en virtud de la cual el cesionario tomó a su cargo la deuda por expensas. Por tanto, frente al consorcio acreedor, existen dos deudores en igual situación y grado, ambos obligados por la misma prestación”.