La nueva Ley de Alquileres que modifica el Código Civil y Comercial se publicó en el Boletín Oficial. Trae como principales novedades el aumento de plazos, la posibilidad de constituir en los contratos un domicilio electrónico y la incorporación de la mediación prejudicial para resolver alternativamente los conflictos por locaciones.
Este martes a través del Boletín Oficial, el Gobierno promulgó la Ley de Alquileres mediante el decreto 580/2020 bajo la firma del Presidente, que agrega un domicilio electrónico, y eleva el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años. Además, se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.
La Ley 27.551, que había sido sancionada por el Congreso el 11 de junio, modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación.
Entre las claves de la nueva normativa, se eleva el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años, al modificar el artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC).
En caso de que la propiedad requiera alguna reparación y tras el reclamo del inquilino el propietario no responda en 24 horas, el primero puede hacerla por su cuenta.
Establece que los contratos se ajustarán por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RiPTE) en partes iguales.
Agrega un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las comunicaciones, notificaciones y emplazamientos (modifica el artículo 75 del CCyC), y prohíbe al locador solicitar la firma de pagarés o otros documentos que no formen parte del contrato (modifica el artículo 1196 del CCyC).
También exime del plazo mínimo a contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada que pueda cumplirse en menor tiempo (modifica artículo 1199 del CCyC). Siguen exentas las operaciones con fines turísticos, de descanso, guarda de cosas, ferias y sedes de embajadas.
Asimismo, suma condiciones para los depósitos de garantía: no pueden ser mayores al monto del primer mes de todo el contrato (antes era el primer mes de cada año), mientras que la devolución debe equivaler al último mes de alquiler (modifica el artículo 1196 del CCyC).
En caso de que la propiedad requiera alguna reparación y tras el reclamo del inquilino el propietario no responda en 24 horas, el primero puede hacerla por su cuenta. Si la reparación es menor, puede intimar al propietario por 10 días (modifica artículo 1201 del CCyC).
En cuanto a la judicialización de los casos por incumplimiento del contrato de locación, la norma incorpora el deber de declarar los contratos de locación ante AFIP, y dispone que en los juicios ejecutivos, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
La nueva norma también modifica la Ley de Mediación Prejudicial 26.589, permitiendo la aplicación optativa del procedimiento de mediación en los casos de juicios de desalojo o ejecución de alquileres.
En ese marco, la Ley 27.551 establece que el Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio d eJusticia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.