¿Primer round entre locadores y locatarios?

1. Introducción

En el presente trabajo analizaré brevemente el contenido del Decreto 320/2020 junto con sus principales implicancias en las relaciones privadas locativas, y seguidamente revisare ciertos elementos del Decreto que podrían traducirse en complicaciones operativas actuales y futuras, y que permitirían vislumbrar que esta medida de emergencia podría ser el solo el inicio.
 

2. Conceptos preliminares respecto del Decreto 320/2020

El Decreto 320/2020 (el Decreto) fue publicado en el Boletín Oficial (BO) el 29 de marzo de 2020, y se encuadra en el marco de la emergencia sanitaria y del aislamiento social dispuesto por el gobierno nacional en marzo 2020 para combatir el COVID-19.

El Gobierno prevé que esta situación producirá una contracción en la economía en general y en las economías familiares en particular. Y frente a ello considera que el Estado debe asumir un rol activo para garantizar los derechos elementales de los argentinos, lo cual comprende el derecho a la vivienda. 

Por este motivo el Decreto fue declarado de orden público[1] (art. 14), en tanto considera que la situación actual amerita que “el Estado debe hacerse presente” para regular ciertos aspectos de los contratos de alquiler inmobiliario celebrados entre partes privadas. Dicho esto, el Decreto se presenta como una medida transitoria que tienen como finalidad proteger el interés público.

3. El Decreto 320/2020 como forma de ganar tiempo hasta que la tormenta pase.

El Decreto 320/2020 prevé una serie de medidas que tienen un fuerte impacto sobre las locaciones inmobiliarias en Argentina. Se adoptó en el contexto de la emergencia pública declarada por Ley N° 27.541, que fue ampliada en materia sanitaria con motivo en la pandemia global COVID-19.

El Decreto dispone - en principio- por el término de 6 meses y hasta el 30 de septiembre (lo que podría ser prorrogado)(i) suspender el desalojo de inmuebles (art. 2), (ii) prorrogar la vigencia de ciertos contratos en curso de ejecución (art. 3), a opción del locatario, y congelar el precio de los alquileres, tomando como precio el monto del alquiler de marzo (art. 4)

En términos generales, el Decreto busca limitar las posibles derivaciones económicas y sociales que se vinculan con la dificultad de acceder a una vivienda en nuestro país, en el contexto de la emergencia sanitaria que estamos atravesando.

Puntualmente, el Decreto involucra a una gran cantidad de contratos inmobiliarios[2], y sus medidas afectan severamente los elementos esenciales de cualquier contrato de locación (lo cual será analizado más adelante).

Así, el Decreto dispone - en principio- por el término de 6 meses y hasta el 30 de septiembre (lo que podría ser prorrogado)[3] (i) suspender el desalojo de inmuebles (art. 2), (ii) prorrogar la vigencia de ciertos contratos en curso de ejecución[4] (art. 3), a opción del locatario, y (iii) congelar el precio de los alquileres, tomando como precio el monto del alquiler de marzo (art. 4)[5].

Otros dos temas adicionales vinculados a estas medidas son que:

(i) las diferencias que resulten del “congelamiento” de los alquileres (es decir, el diferencial entre el monto fijado en el contrato y el alquiler de marzo 2020), deben ser abonadas por lo menos en tres (o sea, diciembre) y como máximo seis cuotas (o sea, marzo 2021), mensuales, iguales y consecutivas. La primera cuota vence junto con el alquiler de octubre, y no podrán aplicarse intereses (moratorios, compensatorios, punitorios) ni otras penalidades previstas en el contrato (art. 6).

(ii) las deudas por falta de pago (por ejemplo, pagos realizados fuera de término o pagos parciales) que se generen desde la vigencia del Decreto y hasta el 30 de septiembre, deben abonarse por lo menos en tres y como máximo seis cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera cuota vence junto con el alquiler de octubre, y podrán aplicarse intereses compensatorios pero no punitorios, moratorios ni ninguna otra penalidad (art. 7).

4. Breve análisis del Decreto 320/2020 a la luz de la normativa general de los contratos

Las obligaciones principales derivadas de un contrato de locación inmobiliaria son esencialmente dos: que el locador entregue al locatario el inmueble objeto del contrato por un cierto tiempo (art. 1200 CCCN), y frente a ello el locatario debe abonar al locador el precio del alquiler acordado (art. 1208 CCCN).

Previo a llegar a un acuerdo, normalmente ambas partes analizan la conveniencia del posible trato, negocian de buena fe (art. 9, 961 CCCN), obrando con cuidado y previsión (art. 729 CCCN), y el contrato arribado será en un principio obligatorio y vinculante para las partes (art. 4, 959, CCCN). Dicho esto, el locatario podría optar por terminar el contrato o cesar temporariamente con los pagos, si no pudiere usar o gozar de la cosa[6], o bien rescindir anticipadamente sin causa si cumple ciertas condiciones y abona las penalidades de ley (art. 1221 CCCN). Se debe tener cuidado al invocar la salida del contrato, porque en caso de hacerlo incorrectamente pueden generar responsabilidad, por los daños y perjuicios ocasionados a la parte cumplidora.

Ahora bien, según el Decreto, la pandemia no pudo ser prevista por las partes al momento de firmar el contrato, y puede tornar difícil que los locatarios paguen el alquiler pactado, derivando en su desalojo. Para evitar tal situación, el Decreto modificó elementos esenciales de los contratos de alquiler inmobiliario comprendidos en la normativa. Se alteró - transitoriamente- el monto del alquiler que deben percibir los locadores, la duración de la locación y la posibilidad de llevar adelante el desalojo.  

5. ¿A quién beneficia el Decreto 320/2020? Advertencias legales preliminares.

El objetivo de la normativa es loable en tanto priorizaría un derecho fundamental que es la preservación de la vivienda del locatario en tiempos de crisis. Pero al mismo tiempo se deben tener presentes ciertos elementos fundamentales para comprender los alcances del Decreto y su contexto:

(i) el Decreto pretende evitar que - por los próximos seis meses- el locador actualice el monto del alquiler (la actualización inflacionaria por el próximo semestre, rondaría en promedio entre el 12 y el 15% mensual)

(ii) los contratos alcanzados por el Decreto abarcan -sin distinción- a un universo amplio de locatarios: trabajadores en relación de dependencia, profesionales, pequeñas y medianas empresas; es de esperar que no todos se encuentren en idéntica situación económica frente a la pandemia

(iii) muy difícilmente los locadores puedan escaparle a la aplicación del Decreto, bajo el argumento de que dependen del alquiler para que su familia subsista.

Por otro lado, las principales consultoras económicas prevén para 2020 una contracción de la economía local del 4% del PBI por el COVID-19, con una fuerte caída en construcción (80%), el comercio (70%), transporte y comunicaciones (30%), y agro (30%)[7]. Y todo pareciera indicar que la salida del aislamiento social llevará tiempo, será paulatina y posiblemente los comercios o actividades que impliquen aglomeración de gente (ej. shopping centers, fútbol, recitales musicales) mantengan limitadas sus actividades.[8]

Entonces, amén de las medidas dispuestas en el Decreto, los comercios o pymes (por ejemplo) igual podrían enfrentar serias dificultades para abonar el alquiler “congelado” por la pandemia y la contracción de la actividad económica. Difícilmente esto cambie hacia octubre, que es cuando los locadores buscarán empezar a cobrarse las diferencias locativas. Todo este panorama aumenta las chances, desde ahora, de que esta medida transitoria se extienda más de lo inicialmente previsto. 

La solución provista por el Decreto es loable en tanto prioriza el derecho fundamental a la vivienda, pero al mismo tiempo no hace distinciones operativas respecto de los distintos tipos de locatarios comprendidos por la norma. 

Más aún incierto (y potencialmente conflictivo) es el supuesto del contrato de alquiler vencido al 30 de marzo que se prorroga hasta septiembre, con relación a los diferenciales de precio - no pactados en contrato- que se deben pagar a partir de octubre. El Decreto deja abierto a que, en épocas de vacas (muy) flacas, las partes se pongan de acuerdo respecto del diferencial inflacionario a abonar. 

Y mientras tanto, en este contexto de crisis tan incierto como granular, al locador se lo priva de vender su propiedad para hacerse de liquidez o bien de otorgarlo como garantía para emprender alguna otra actividad económica.

6. Conclusión

Existen numerosos elementos que pueden incidir en el éxito o fracaso de una relación locativa, pero la situación entre locador y locatario se puede tensar notablemente si durante el transcurso del contrato se verifica una pandemia global. La solución provista por el Decreto es loable en tanto prioriza el derecho fundamental a la vivienda, pero al mismo tiempo no hace distinciones operativas respecto de los distintos tipos de locatarios comprendidos por la norma. A priori parecería entonces que el peso económico de la pandemia recae, sin más, sobre el locador.

Dicho eso, la situación económica del 2020 no luce alentadora y - siguiendo la lógica del Decreto- esto eleva la tentación de prorrogar los efectos del Decreto. Pero por otro lado, podría argumentarse que el Decreto no hace más que forzar la continuidad locativa, dejando a ambas partes insatisfechas y preparando los cimientos para un futuro pleito.

Y en este sentido es importante recordar que la normativa aplicable permite a las partes negociar (y renegociar) los elementos contractuales en un contexto de crisis, bajo un análisis caso por caso y al amparo de la buena fe, la diligencia contractual, los principios de equidad y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos.

* El Dr. Sebastián Ferreyra Romea es Abogado graduado en la Universidad de Buenos Aires (Diploma de Honor), Magister en Derecho Empresario por la Universidad Austral (Becado en base al Mérito Académico, Diploma de Honor) y Magíster en Derecho por la London School of Economics and Political Science, Reino Unido (LSE) (Becado y distinguido con calificación Magna Cum Laude). Participa en posiciones de liderazgo en Actividades de Voluntariado en Argentina y fue Presidente Fundador de la Competition Law Society en London School of Economics and Political Science, donde actualmente reviste el cargo de Consejero Especial y Embajador para Latinoamérica. Es el docente del curso a distancia  "Los contratos en tiempos de crisis: Coronavirus" que que comienza el 15 de abril.

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Notas:

[1] En otras palabras, prevalece lo ordenado por el gobierno por sobre lo acordado por los particulares de forma privada en el contrato.

[2] Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación: (i) De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. (ii) De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. (iii) De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. (iv) De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. (v) De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. (vi) De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. (vii) De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. (viii) De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

[3] El PODER EJECUTIVO NACIONAL puede prorrogar los plazos previstos en el decreto (art. 13).

[4] Comprende los contratos de locación que vencieron el 20 de marzo y que siguen en poder del locatario, los contratos que vencen antes del 30 de septiembre de 2020 y aquellos donde el locatario continúa con la tenencia del inmueble en los términos del art. 1218 CCCN. La norma también establece que la extensión del plazo contractual implica la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones del fiador.

[5] Quedan excluidos de este “congelamiento” los contratos donde la locadora depende del alquiler establecido en el contrato para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente (art. 10).

[6] El artículo 1203 del CCCN establece “Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

[7] Para más información acceder a https://www.ambito.com/economia/economistas-estiman-que-la-economia-argentina-caeria-4-este-ano-n5093607

[8] Para más información acceder a https://www.ambito.com/politica/jubilacion/como-sera-la-salida-cuidada-la-cuarentena-que-planea-el-gobierno-n5093392