La causa se originó a raíz del contrato de locación suscripto entre las partes el 1° de junio de 1993 cuyo vencimiento estipulado era el 31 de mayo de 1995, en el cual Stekelorum se constituyó en fiador solidario y "principal pagador" de todas las obligaciones contraídas por la locataria, conviniendo expresamente que la obligación subsistiría “aún después de vencido el plazo de la locación y hasta tanto la locadora devolviera el bien locado”.
En su acción la demandante si bien reconoció que Stekelorum falleció el 23 de enero de 1995, integró la demanda con los reconocimientos de deuda e instrumentos del 7 de mayo de 1996 y del 13 de febrero de 1997. Señaló que como no se celebró un nuevo contrato ni se novó el anterior, conforme a los artículos 3417, 3420 y concordantes del Código Civil, el causante y sus herederos “debían responder en la forma en que aquél se obligó”.
Es decir, entendió que las obligaciones asumidas por el causante sólo concluyeron con la entrega del inmueble, solución que no se había modificado por la circunstancia de que con posterioridad al vencimiento se suscribiera con la locataria y el otro codeudor el documento del 7 de mayo de 1996, por cuanto no constituyó un nuevo contrato ya que ”allí se hace expresa mención a que no comportó renovación de la locación ni tácita reconducción”. También se hizo constar que mantenían su vigencia, entre otras, la cláusula decimoquinta del contrato en cuanto a las obligaciones allí asumidas.
Al examinar el contrato y el convenio de mayo de 1996, la Corte destacó que se advierte que en este último “se modificó el plazo de entrega del inmueble, el precio de la locación se expresó en pesos a diferencia del original que figuraba en dólares estadounidenses, se duplicó la tasa de interés para el caso de incumplimiento y se refinanció la deuda por alquileres atrasados, incluyendo los meses de ocupación hasta la celebración del convenio” sin consentimiento del fiador que, a la fecha de celebración de este convenio, había fallecido.
A su criterio, la Cámara omitió diferenciar que la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, y que “conforme a las constancias de autos no hubo negativa de la locataria a restituir el inmueble locado” supuesto en el cual el fiador habría continuado obligado, sino un plazo de gracia convenido entre aquella y la locadora, del cuyo convenio no participó el fiador.
“...La circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato "hasta tanto la locataria devuelva el bien locado" no puede derivar en la imposición de una nueva obligación distinta o más gravosa que la asumida si no media intervención y consentimiento del codeudor” añadieron los ministros.(la negrita es nuestra)
Fundamentaron su posición en que “aún cuando le sean aplicables al "principal pagador" las disposiciones sobre los codeudores solidarios (conf. art. 2005 del Código Civil), el alcance temporal de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, del contrato por el que entendió obligarse”. En este esquema, de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, “no le es dable, aún a los codeudores solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados”.
Expresaron finalmente que estos conflictos han quedado definitivamente resueltos a partir de la incorporación al Código Civil, del artículo 1582 bis, que dice textualmente: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".